Уважаемые клиенты и читатели Hispania.estate! Мы постоянно обновляем нашу информацию для покупателей и стараемся сделать процесс выбора, покупки и обслуживания недвижимости понятным и прозрачным. Мы также обращаем ваше внимание на потенциальные проблемы и стараемся избежать ошибок или развеять ваши сомнения.
В этой статье мы собрали ключевые элементы всех этапов и создали несколько информационных графиков со статистикой.
Иностранцы и покупка жилья в Испании
Иностранцы не только могут купить недвижимость в Испании, но и активно пользуются этой возможностью! В 2017 году на иностранных покупателей пришлось 16% всех продаж домов и квартир в стране. Испанское правительство также мотивирует зарубежных инвесторов, выдающих «золотые визы» тем, кто потратит на покупку недвижимости от €500 000. Этот документ позволяет жить в стране, хотя и не работать по контракту, и пользуется популярностью среди владельцев отпускного жилья и пенсионеров из Европы.
Для покупки недвижимости в Испании необходимо получить идентификационный номер иностранца (NIE), который позволяет проводить сделки в стране.
Почему иностранцы покупают жилье в Испании?
Существует множество причин для покупки недвижимости в Испании. Как для туристов, так и для тех, кто рассматривает эмиграцию. Ниже приведены самые популярные из них:
- Получение отпускного жилья на берегу Средиземного моря, которым сможет воспользоваться вся семья. Испания может похвастаться вторым по величине побережьем в Европе после Италии.
- Инвестирование с целью заработка на аренде (рентабельность составляет 7,8% в год).
- Инвестирование с целью перепродажи (цены на недвижимость в стране растут с 2014 года).
- Путешествия. Европейские лоукостеры предлагают низкие цены на билеты, между городами ходят высокоскоростные поезда, а дороги считаются одними из лучших в Евросоюзе. В Испании находится 47 объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.
- Получение нового высококачественного жилья. Строительство в Испании считается оптимальным в соотношении цена/качество, а низкие процентные ставки по ипотеке также способствуют этому. Кроме того, в Испании нет случаев мошенничества с дольщиками: средства вкладчиков хранятся в банке до сдачи дома в эксплуатацию.
- Получение превосходного сервиса по разумным ценам. Стоимость услуг в Испании значительно ниже, чем в других странах Евросоюза.
- Наслаждение теплым климатом и улучшение здоровья. В Испании светит солнце 320 дней в году. Средиземноморский воздух полезен для аллергиков, астматиков и людей с заболеваниями легких.
Как найти свою мечту в виде недвижимости?
Покупка жилья всегда является ответственным шагом, который не лишен риска. Несмотря на отсутствие гарантированных формул успеха, есть несколько вопросов, на которые нужно ответить, прежде чем ознакомиться с предложениями рынка. Это позволит снизить риски и максимально приблизиться к своим ожиданиям и мечтам.
- Зачем мне нужно жилье в Испании? Ответ на этот вопрос поможет определить место и тип жилья. Например, если вы планируете зарабатывать на аренде, не имеет смысла искать жилье вдали от пляжей и достопримечательностей. Если вы планируете проводить в Испании всего две недели в году, вам не нужно жилье с большим участком и садом, требующим постоянного ухода.
- Сколько это стоит? Оцените свои финансовые возможности. Учтите, что около 10% стоимости жилья уходит на налоги, а также на страховку и коммунальные услуги. Если требуется кредит, учтите расходы, связанные с его оформлением, и убедитесь, что сможете платить счета в течение всего срока.
- Где купить недвижимость? Ответ на этот вопрос зависит от ваших целей. Если вы ищете отпускное жилье, предпочтительнее расположение ближе к морю. Если рассматриваете Испанию как страну для переезда, лучше выбрать расположение немного удаленное от побережья, чтобы избежать неприятностей, связанных с ветром, песком и повышенной влажностью. Близость к школам, больницам и другим объектам инфраструктуры будет важнее.
- Как выбрать? Учтите, что нижний этаж в Испании (bajo) имеет преимущества в виде отдельного входа, сада и парковочного места, и стоит примерно на 20% дороже аналогичного жилья на высоких этажах. Верхние этажи (atico) также являются привлекательными благодаря наличию террасы на крыше, где можно загорать и устраивать вечеринки. Испания также предлагает различные типы жилья, такие как виллы, финки, масии, шале и таунхаусы, каждый из которых имеет свои особенности и различия.
Консультация юриста
Если вы не знаток во всех вопросах, вам понадобятся услуги специалистов, которые помогут вам справиться с бюрократическими преградами.
Нотариус — это профессионал, который официально подтверждает и удостоверяет сделки, связанные с покупкой недвижимости. Он также проверяет юридическую чистоту сделки и гарантирует ее законность.
Юрист — это профессионал, специализирующийся на проверке и подтверждении соответствия испанских документов необходимым правовым требованиям. Главная задача юриста или адвоката — обеспечить, чтобы выбранный вами объект был безопасным. Специалист проверит документы, чтобы защитить ваши сбережения от мошенников и «черных агентов». Кроме того, юрист поможет убедиться, что у недвижимости нет задолженностей по налогам или коммунальным платежам.
Переводчик необходим, чтобы понимать содержание подписываемых вами документов, а также для перевода некоторых бумаг с русского или другого языка на испанский в некоторых учреждениях, таких как банк.
Гестор (Gestor) — это личный представитель, которому вы поручаете свои дела. Хотя вы можете самостоятельно заниматься всей бумажной работой, некоторым людям это не подходит. Гестор заполняет анкеты и оформляет документы. Он поможет вам открыть счет в испанском банке, уплатить налоги, зарегистрироваться в местных органах и многое другое. Услуги гестора гораздо дешевле, чем услуги адвоката.
Нужен ли вам агент по недвижимости? За и против
Выбор недвижимости и оформление договора может быть сложным процессом, о котором знают только профессионалы. Если вы уже знакомы с процессом и хорошо знаете регион, то можете попробовать сделать все самостоятельно. Однако, агент по недвижимости может предоставить вам подробную информацию о выбранной вами провинции и конкретной урбанизации, которую вы рассматриваете для покупки жилья. Они владеют двумя языками и специализируются на работе с иностранными покупателями. Однако, стоит быть осторожным с недобросовестными агентами, которые могут просить предоплату или предлагать сомнительные схемы.
Как не попасть в ловушку к мошенникам?
Сегодняшние рынки недвижимости в Испании стали гораздо более надежными, и риск попасть на мошенников снизился. Однако, все же рекомендуется принять меры предосторожности, чтобы избежать серьезных ошибок. Важно ознакомиться с документами специалистов и представителей, которые будут помогать вам в сделке, особенно с юристами и агентами по недвижимости. Также важно получить необходимые документы, такие как выписку из кадастрового и имущественного реестра, разрешение на перепланировку, справку об отсутствии долгов и документы о принадлежности к сообществу владельцев Comunidad de Propietarios.
При покупке жилья в новостройке также стоит убедиться, что застройщик официально зарегистрирован. Также не стоит подписывать договор, если вы не понимаете его содержание. Важно включить в договор пункт о компенсации в случае невыполнения продавцом своих обязательств. Регистрация права собственности также является важным шагом.
8 шагов покупки жилья в Испании
- Получите NIE — идентификационный номер иностранца, необходимый для совершения юридических и финансовых действий в Испании.
- Найдите юриста, который говорит на русском и испанском языках, чтобы получить профессиональную поддержку в сфере имущества.
- Откройте счет в испанском банке и уведомите его о готовящейся операции.
- Подпишите «Договор резервирования» или «Предварительный договор», чтобы забронировать выбранное жилье и защитить его от других покупателей.
- Подайте заявку на ипотеку, если необходимо.
- Получите «чек на оплату» от банка перед обращением к нотариусу.
- Подпишите договор купли-продажи у нотариуса, убедившись в наличии достаточных средств для оплаты всех налогов.
- Зарегистрируйте свое право собственности в кадастровом и имущественном реестрах.
Ипотека
Банк BBVA
Ипотека с переменной ставкой:
- Первоначальный взнос не требуется.
- Процентная ставка от Euribor +0.89 до Euribor + 1.89 (в зависимости от условий).
- Сумма кредита — не более 80% от стоимости жилья.
- Срок до 30 лет.
Ипотека с фиксированной ставкой:
— Другие условия.
Первоначальный взнос не требуется. Фиксированная процентная ставка в годовом исчислении (APR) — 2.823% (может отличаться в первые 6-12 месяцев и по прошествии 15 лет). Сумма кредита — не более 80% от стоимости жилья. Срок до 30 лет.
Kutxabank
А теперь давайте рассмотрим симуляцию ипотеки в другом испанском банке — Kutxabank. Допустим, ваш ежемесячный доход составляет €3000-€5000. Вы накопили €100 000 и планируете приобрести вторичную недвижимость стоимостью €250 000. Итак, вам нужно взять ипотеку на сумму €150 000, и вы решаете растянуть выплаты на 20 лет. Какие варианты вам предложат?
Расходы при покупке жилья
Основной налог при покупке на первичном рынке: Налог на добавленную стоимость (IVT) – 10% Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,5-1,5%
Основной налог при покупке на вторичном рынке: Налог на передачу недвижимости (ITP) – 6-10%
Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод
Услуги нотариуса – 0,03-0,45%
Регистрационные расходы – 0,02-0,175%
При приобретении жилья напрямую от застройщика уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо оплатить аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.
Покупатели жилья на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости. Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне и находится в пределах от 6 до 10 пунктов. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки с недвижимостью. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет
Выписка из реестра содержит информацию о текущем владельце жилья и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метраж, количество комнат и т. д.). Кроме того, в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены приобретаемого жилья. К примеру, недвижимое имущество в популярном диапазоне от 60101,61 евро и 150253,03 евро плата составит 0,1%. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих – ниже.
Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.
Расходы при покупке жилья в ипотеку
Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,1-2%
Оценка стоимости – 200-500 евро для среднего объекта
Регистрационные и нотариальные расходы
Страхование
Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.
Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена жилья (в этом случае банк не сможет выгодно его реализовать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит объект недвижимости, тем дороже его оценка.
Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую взаимосвязь с суммой кредита.
Страхование жилья является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающим посредником между своим клиентом и парнтером-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. п. возможна по желанию покупателя.
Прогноз на 2019 год
По прогнозам экспертов, в 2019 году количество сделок по покупке жилья в Испании вырастет, и сама недвижимость продолжит дорожать. Так, авторитетное рейтинговое агентство Moody’s предрекает испанскому жилью рост цены на 4,7%.
Пляж Cala d’Hort, Ибица (Балеарские острова) Ожидания консалтинговой компании JLL немного скромнее: + 3,8% ежегодно вплоть до 2021. А эксперты Standard&Poor’s представили более подробный прогноз: +4,3% к средней стоимости в 2019 году, +3,5% — в 2020-м, +3% — в 2021-м. Если верить расчётам, к 2020 году средняя цена за «квадрат» недвижимости в Испании достигнет €1800/м?. При этом аналитики подчеркивают, что даже в 2021 году местное жильё не дотянется до докризисных показателей, когда квадратный метр жилплощади оценивался более чем в две тысячи евро.
Подавляющее большинство аналитиков сходится во мнении, что покупка недвижимости в Испании является удачной инвестицией, которая способна как давать доход на длительной дистанции, так и принести значительную прибыль от перепродажи через несколько лет.
Если вы тоже хотите зарабатывать на испанском жилье или ищете дом для отдыха на Средиземном море, обращайтесь к нашим консультантам! Агентство Hispania.estate гарантирует полное юридическое сопровождение сделки.
