Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

В этой статье мы рассмотрим все аспекты, связанные с арендой жилья в Испании. Вся информация актуальна в 2021 году и группируется по разделам.

1. Тенденции на арендном рынке Испании [Обновление после пандемии Covid-19]

Популярный испанский портал Idealista сообщает, что 22% всего жилищного фонда Испании всегда находится в аренде. Сегодня этот рынок заметно расширяется за счет туризма, развития международных студенческих направлений и отсутствия стремления молодого европейского поколения приобретать собственное жилье.

Раньше молодые испанские семьи откладывали деньги на покупку своей квартиры, рассматривая ее как неотъемлемый элемент благополучия. Сегодня жители предпочитают снимать жилье в крупных городах, где спрос на аренду неуклонно растет. Возможно, это может быть интересной моделью бизнеса? В настоящее время около 27% испанцев в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают жить в съемных квартирах.

Кроме того, Испания является одним из самых популярных туристических направлений в мире, и сдача отпускного жилья в аренду может обеспечить годовую доходность в 5%. В летние месяцы до 90% отпускного жилья в городах, таких как Валенсия, Барселона, Кастельон, Мурсия и Пальма-де-Майорка, забронировано. Кроме того, студенты, участвующие в международных образовательных программах, все чаще выбирают Испанию в качестве страны обучения, благодаря комфортному средиземноморскому климату и престижным университетам. Самым популярным городом программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также приводит к росту цен. В крупных городах, таких как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной аренде.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, вам следует ответственно подойти к выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] В связи с началом эпидемии коронавируса, контракты аренды в Испании стали заключаться чаще. Весной 2020 года некоторые сделки по покупке недвижимости были отменены из-за неопределенности, и новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде. В июле 2020 года доходность аренды жилья в Испании составила 8,2% годовых.

На рынке аренды проявляются те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время пандемии Covid-19 в целом. Местные жители отдают предпочтение жилью с хорошей вентиляцией, балконами, террасами и другими открытыми зонами. Наличие лифта также увеличивает стоимость аренды. Виллы и дома с бассейном пользуются большим спросом. В связи с пандемией некоторые испанцы и иностранные гости переехали в маленькие города и острова, где заболеваемость коронавирусом ниже. Там люди с проблемами дыхательной системы чувствуют себя лучше, так как воздух морской.

В сентябре 2020 года стоимость аренды испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре объявлений о сдаче жилья было на 63% больше, чем в прошлом году. Отели, претерпевшие убытки от отсутствия туристов в 2020 году, также обратились к аренде и предлагают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам экспертов, рынок «выравнивается после стресса». В то же время цены на аренду в ноябре 2020 года были на 3,6% выше, чем в ноябре 2019 года. Предпочтения арендаторов также изменились: теперь села с населением до 50 000 человек вытеснили Мадрид, Барселону и столицы провинций.

С началом 2021 года стоимость аренды продолжает стабилизироваться, причем каждый четвертый испанец снимает жилье (26%). Наблюдается тенденция к переезду из мегаполисов в менее крупные города. За 2020 год Мадрид и Барселона покинули 600 000 человек, что привело к снижению цен на аренду в крупных городах.

По данным Idealista, в первом полугодии 2021 года средняя доходность от сдачи испанского жилья в аренду составляет 7,2% (-0,4% по сравнению с прошлым годом). С открытием туристических границ и началом летнего сезона стоимость аренды жилья оценивается в среднем в €9,70 за квадратный метр в месяц.

2. На что обратить внимание при сдаче жилья в аренду?

При соблюдении всех рекомендаций аренда недвижимости в Испании станет выгодным бизнесом, приносящим стабильный доход.

1. Вид аренды: определитесь, хотите ли сдавать на краткосрочной или долгосрочной основе.
2. Месторасположение: учтите расположение жилья, в зависимости от цели аренды.
3. Тип жилья: студии и квартиры с двумя спальнями пользуются наибольшим спросом.
4. Юридические вопросы: изучите особенности местного законодательства и составьте контракт на аренду.
5. Кому сдавать: при долгосрочной аренде обратите внимание на наличие рабочего контракта, наличие средств и рекомендаций от предыдущих арендодателей.

Расходы и налоги

1. По закону доход от сдачи жилья необходимо декларировать в ежегодной налоговой декларации. Налог по ставке составляет 24 %.
2. IBI — налог с физических лиц на недвижимое имущество, который необходимо оплачивать один раз в год и его сумма составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья.
3. Gastos de la comunidad — это счет за услуги жилищного кооператива, который складывается из особенностей инфраструктуры того или иного жилищного комплекса. Наличие бассейна, ухоженного сада и охрана увеличивает данную статью расхода.
4. В некоторых регионах Испании необходимо оплачивать туристический налог IEET — Tasa Turística
5. Страхование собственности. В данном случае вы сами можете выбрать оптимальный для вас тариф.

Где искать арендаторов?

Если вы не владеете испанским языком и предпочитаете отстраниться от процесса поиска и отбора потенциальных съемщиков, можно доверить своё жилье в руки профессионалов из агентств недвижимости. В данном случае к дополнительным тратам добавится комиссия за услуги агента (8-15 %), но при этом можно сэкономить время и нервы.

Если же у вас есть и силы, и навыки, и знание испанского языка, и вы живете рядом с тем объектом, который хотите сдавать, рекомендуем обратиться к следующим порталам, где возможна бесплатная публикация объявлений об аренде:

1. Idealista.com — испанский портал, специализирующийся на продаже и аренде жилья, доступен в английской, немецкой и французской версиях.
2. Milanuncios.com — испанский сайт с объявлениями различных категорий, который также имеет раздел о недвижимости.
3. Habitaclia.com — также испанский портал по продаже и аренде недвижимости.
4. Русскоязычные форумы об Испании и группы в социальных сетях. Если вы не владеете иностранными языками, выходом из ситуации могут стать многочисленные русскоязычные онлайн сообщества, где можно опубликовать свои объявления, и к которым обращается достаточно большая аудитория.
5. Международные порталы арендной недвижимости типа airbnb и booking (также берут комиссию за услуги).

Сколько можно заработать: пример расчета

В целом, при правильном подходе, на аренде можно неплохо заработать, и декларируемые 5% годовых (от рыночной цены жилья) — реальная цифра. Например, если вы хотите сдавать небольшую квартиру в прибрежном городе, и её рыночная цена на текущий момент составляет около €100 000, чистый пассивный доход составит примерно €5000 в год (или €600 в месяц).

Если заниматься этим вопросом менее тщательно, можно зарабатывать около 3%, то есть €3000 в год. А особо удачливые и предприимчивые могут, наоборот, «выжимать» из арендного бизнеса до 7% процентов годовых. Как правило, такие результаты достигаются лишь при самостоятельном и грамотном управлении жильем: желательно, чтобы объектов на сдачу было больше трех, тогда можно существенно сэкономить на услугах вроде уборки, страховки и прочего.

В любом случае, покупка жилья в Испании — оправданный вариант вложения денег: практически вся ликвидная недвижимость активно сдается с апреля по октябрь, а в низкий сезон есть возможность самому наслаждаться жизнью и отдыхом в Испании.

Рассмотрим реальный пример аренды испанского жилья с точки зрения доходов и расходов:

Что сдается в аренду:

Небольшая студия (52 м²) с 1 спальней и 1 санузлом, рассчитанная на двух проживающих, ремонт обычный, бассейн общий. Находится в городе Аликанте, район Археологического музея Аликанте, вблизи пляжа (пешая доступность). В квартире есть вся мебель, интернет, телевидение. Квартира успешно сдается в аренду на сайтах Airbnb и booking.com.

*Примерная рыночная стоимость такой квартиры в 2020 году — €120 000.

Далее, для лучшего понимания механики расчетов, представляем вашему вниманию таблицу. В таблице указан потенциальный заработок на аренде вышеуказанной квартиры-студии по месяцам.

Итак, на небольшой квартире в городе Аликанте стоимостью около €120 000 до вычета расходов можно зарабатывать около €10095. В низкий сезон практикуется сдача жилья сразу на месяц или несколько месяцев, но в этом случае ежемесячные ставки всё равно не будут выше указанных (например, в январе вы сможете сдать квартиру по €30 в сутки с заполнением не более 50%, либо сдать ее сразу на месяц по цене от €450, иногда это бывает выгоднее). Но каков будет ваш реальный заработок после учёта расходов?

• Ежегодные налоги на недвижимость и доходы физлиц совокупно составят примерно 0,8% (чуть меньше процента) от кадастровой стоимости жилья. При рыночной цене жилья в €120 000 можно рассчитывать на кадастровую стоимость в районе €100 000. Таким образом, налоги составят около €800 в год.
• Страхование жилья — это добровольный платеж. Если квартира куплена без привлечения ипотеки, страховку покупать не обязательно. Но в случае сдачи аренду мы настоятельно рекомендуем это сделать. Стоимость — примерно €300 в год.
• Содержание жилья (коммунидад) включает ежемесячные расходы на содержание жилья, вывоз мусора и уход за бассейном. Плюс-минус €360 в год.
• Коммунальные услуги и услуги связи. Электричество, газ, вода — по счетчику, с учетом указанной выше заполняемости составит около €700. Интернет + телевидение — еще примерно €300.

Итого получается €2460. Мы не включили сюда стоимость уборки жилья, так как обычно за это платит съемщик. Но стоит добавить пару сотен евро на непредвиденные расходы, например, на вызов сантехника или электрика. Итого расходы на содержание с налогами составят €2660 в год. Вычитаем эту сумму из валового дохода (€10095) и получаем чистую прибыль в размере €7435 (6,2% от стоимости нашей квартиры).

Возможные дополнительные расходы:

Но и это еще не всё. Если у вас нет желания или возможности находиться в Испании круглый год и заниматься арендным бизнесом самостоятельно, можно передать ключи и полномочия посреднику (например, агентству недвижимости или сервисам онлайн-бронирования). Возможно, вам также понадобятся услуги консьержа (человек, будет заселять и выселять жильцов, следить за порядком). Таким образом, на дистанционное управление стоит заложить не менее 15% от выручки. В нашем случае, это €1514.

Также не стоит забывать о подоходном налоге на аренду. Он составляет 24% и, в нашем случае, будет равняться €1784. Сразу скажем, что на практике эта сумма уменьшается либо не платится вовсе (например, если вы сдаёте жилье сами и только вашим проверенным клиентам, или клиентам, которые снимают жилье повторно). Правда, в последнее время в Испании более требовательно относятся к арендодателям. В некоторых регионах официально сдать жилье без туристической лицензии невозможно (например, в некоторых городах Каталонии, частично в Валенсии и Аликанте).

Итого, если вы доверяете арендный бизнес посредникам и исправно декларируете весь доход и платите налоги, чистая прибыль может снизиться с €7435 до €4137.

Сдаём в аренду испанскую виллу: расчёт рентабельности

Скажем сразу, что метод простого расчета будет актуален абсолютно для любого типа недвижимости, которое сдается в краткосрочную аренду. Как мы уже отмечали, это около 5% от рыночной стоимости жилья (по состоянию на 2020 год). Например, если вы сдаете виллу стоимостью €300 000, можно рассчитывать на доход в размере €15 000 в год.

Вилла с бассейном на Коста-Браве Как вы видели в примере расчета доходности по квартире, все расходы (и доходы) напрямую зависят от типа жилья и его стоимости, поэтому правило пяти процентов будет работать всегда. Оно актуально и для квартир, и для вилл, и для таунхаусов.

Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

Для примера, возьмем всё ту же квартиру в Аликанте. Годовая стоимость ее аренды составит €6000 (или €500 в месяц).

Коммунидад и коммунальные платежи будет оплачивать съемщик жилья. Так что расходы на «коммуналку» мы исключаем. Также не будет постоянных расходов, связанных со сдачей жилья в аренду через посредников (вы подписываете один договор сразу). Если вы сдадите жилье через агентство, то один раз заплатите ежемесячную стоимость аренды, то есть €500. В расходах остаются: налоги — €800, страховка — €300.

Итого получается: €6000 (выручка) – €500 – €800 – €300 = €4400. Это чуть меньше 5%, которые можно заработать на сдаче жилья в аренду посуточно. Зато такой вариант более стабильный, плюс всегда можно сэкономить, если сдавать жилье без посредника.

Лас Америкас, остров Тенерифе

Есть ли смысл сдавать жилье в Испании?

Это один из самых популярных вопрос у наших клиентов. Когда потенциальные покупатели слышат про рентабельность в 5% годовых, многие начинают сомневаться и думать, что, может быть, будет проще купить жильё в России и сдавать его там.

Приведём несколько аргументов в пользу покупки испанского жилья для сдачи его в аренду:

• Ни один банк в России не предложит ставку по депозиту в евро на уровне 5% годовых (ставка по депозитам в евро в РФ составляет немногим около 1% годовых). В случае сдачи жилья в аренду в Испании ставка в 5% практически гарантирована
• Это стабильный пассивный доход в евро, требующий минимальных усилий
• Даже в случае привлечения ипотеки на покупку жилья в Испании, можно получать доход от сдачи жилья в аренду на уровне 1-2%.
• Стоимость жилья в Испании ежегодно растёт на 4%-8% в год. Эта тенденция продолжится еще минимум несколько лет (подробнее о трендах). То есть, купив квартиру за €120 000, можно смело добавлять в свой актив дополнительные €6000 в год.
• Возможность бесплатно отдыхать в Испании несколько месяцев в году. Если приезжать Испанию в средний или низкий сезон (на зимовку), потери по количеству аренды будут минимальными. При этом, все расходы на содержание жилья возьмут на себя арендаторы.
• Возможность получить ВНЖ на основании подтверждённых доходов или Золотую визу инвестора (при покупке недвижимости от €500 000).

Какое жильё лучше всего покупать для сдачи в аренду?

Если мы говорим о краткосрочной аренде курортного бюджетного жилья, то лучше всего будет сдаваться жильё со следующими параметрами:

• расположенное близко к морю (имеется ввиду пешая доступность, то есть не более 1 км от пляжа или береговой линии). Многие стараются экономить и не брать автомобиль в аренду, а ходить на пляж пешком
• наличие «курортной» инфраструктуры рядом — магазинов, баров, ресторанов

Оптимальное жилье для сдачи имеет площадь от 50 до 80 квадратных метров и одну или две спальни. Жилье с тремя или четырьмя спальнями и площадью более 100 квадратных метров может быть сложнее сдать, так как никто не хочет переплачивать за лишние метры во время отпуска. Если в такое жилье заезжает большая компания, оно будет быстрее изнашиваться.

Жилье, расположенное в регионах, где нет большого количества отелей, например на Коста-Бланке в Валенсии, или рядом с крупными туристическими объектами, такими как Порт Авентура в Салоу, будет более востребовано.

Для арендного бизнеса рекомендуется покупать жилье вблизи пляжа, туристических достопримечательностей и объектов культурного наследия в Испании.

Благодарим за внимание! Заходите на наш сайт, выбирайте подходящую недвижимость, читайте статьи и подписывайтесь на социальные сети!