Банки Испании предлагают приобрести долги. Что нужно знать покупателям? (часть 2)
Продолжаем рассматривать условия новой схемы, которую банки Испании предлагают сегодня желающим приобрести недвижимость в этой стране по доступным ценам (начало – часть 1). Итак, объект, долги владельца которого готов приобрести покупатель, выбран. Процедура оформления покупки далее будет проходить в два этапа:
— покупатель подписывает договор с банком;
— в документ, подтверждающий право собственности, вносятся изменения: покупатель становится кредитодателем.
Очень важно уяснить себе следующий момент: собственник жилья остается должен новому владельцу долга ту же сумму, которую тот задолжал банку. То есть если покупатель уплачивает банку, как в приведенном ранее примере, 230 тысяч евро, то владелец жилья по-прежнему остается должен 300 тысяч евро. Все суммы фиксируются в договоре, заверенном нотариусом. Таким образом, инвестор уже может быть уверен в том, что определенную прибыль он гарантированно получит.
Оплата сделки
Для того чтобы приобрести интересующий его объект, инвестор должен в идеале иметь всю сумму целиком. Ее необходимо заранее разместить на счету в банке. Накануне подписания договора покупателю выставляется чек, и после заверения сделки нотариусом производится выплата.
При желании инвестор может даже не присутствовать во время проведения сделки – все формальности может выполнить его адвокат, заранее оформивший на свое имя доверенность.
Планируя покупку, необходимо иметь в виду, что окончательная стоимость будет включать в себя налог, оплату процедуры регистрации и услуг нотариуса. Причем расходы на выплату налогов минимальны: на этом этапе нужно оплатить только передачу прав собственности. Это примерно 1 % от цены сделки. Остальные налоги новый собственник будет платить в том случае, если решит оставить недвижимость в своем владении. Что же касается оплаты вознаграждения риэлтору, оно уже входит в ту стоимость, которая называется покупателю.
Как инвестору получить ту сумму, которую бывший владелец недвижимости должен банку Испании?
После того как сделка оформлена, начинается подготовка к следующему важному этапу – аукциону. Этот процесс может занять от полугода до года. Стоит отметить, что в течение этого времени сумма долга предыдущего владельца недвижимости увеличивается, так как продолжает «капать» пеня.
Перед тем как подать на должника в суд, инвестору необходимо официально оценить объект, оплатить услугу по регистрации обременения, а также судебный сбор. Все это время коммунальные услуги и другие выплаты, связанные с владением недвижимостью, несет ее прежний хозяин.
Возможен вариант, когда бывший владелец недвижимости еще до аукциона оказывается в состоянии рассчитаться с долгами. В этом случае инвестор получает обратно свои средства плюс определенную сумму досрочно. Правда, вероятность такого исхода событий невелика.
Наконец дата аукциона объявлена. В Испании организацией таких мероприятий занимаются судебные органы. Для участия в аукционе необходимо внести залог. Это требование касается и инвестора в случае, если он не собирается продавать объект, а хочет оставить его в собственности. Стартовая цена недвижимости будет включать все издержки, а не только первоначальную сумму долга.
Каким может быть дальнейшее развитие событий? Довольно часто случается, что покупатель не находится. В этом случае инвестор становится полноправным владельцем недвижимости. Именно на этом этапе он оплачивает налоги в размере 8-10 % стоимости объекта. Если же покупатель находится, инвестор получает обратно деньги, уплаченные банку, в полном объеме, а также существенную прибыль.
И еще один вопрос, который обязательно стоит уяснить, прежде чем приобретать недвижимость подобным образом. Он касается случаев, когда прежний владелец жилья может отказаться выезжать из своего дома или квартиры. Подобная ситуация может возникнуть только тогда, когда недвижимость является «первым домом». Отсюда следует важное правило: инвесторам, планирующим приобретение банковского долга, стоит иметь дело только со «вторыми домами», то есть жильем, владелец которого постоянно проживает в другом месте.
