На рынке недвижимости Испании существует особая категория объектов – банковская или залоговая недвижимость. Это имущество, которое банки берут в залог при выдаче ипотеки или кредитов застройщикам. Если заемщик не выполняет свои обязательства, залог переходит в собственность банка.
В Испании бум продаж банковской недвижимости пришелся на 2009 год и последующие годы, после экономического кризиса 2008 года. Но и сейчас таких предложений достаточно. Банки стараются реализовать это имущество как можно быстрее, зачастую по ценам ниже рыночных.
Однако, стереотип о том, что можно купить залоговую недвижимость по совсем низким ценам, не всегда соответствует действительности. Многие объявления о продаже с большими скидками оказываются маркетинговыми уловками для привлечения клиентов. Также цена на залоговую недвижимость может быть только отправной точкой, так как при наличии нескольких покупателей проводится аукцион, и выигрывает тот, кто предложил большую цену.
Плюсы покупки банковской недвижимости
- Выгодная цена
- Ипотека
- Отсутствие задолженностей
- Экономия на оформлении
Покупка залоговой недвижимости может быть выгодной, так как цена на нее может быть ниже рыночной. Также банки могут предоставить более привлекательные условия ипотеки. После приобретения залогового имущества, у вас не будет задолженностей, а оценка стоимости объекта уже проведена.
Многие клиенты задаются вопросом, почему не все предложения по покупке банковской недвижимости в Испании сразу же находят своих покупателей, учитывая массу преимуществ и привлекательные цены. Ответ на этот вопрос заключается в особенностях такой сделки и ее потенциальных минусах.
Минусы покупки банковской недвижимости
Низкая цена такой недвижимости может скрывать будущие расходы, о которых покупатели даже не подозревают. Одним из основных минусов является состояние жилья. Банки в большинстве случаев не следят за его поддержанием, что приводит к падению его качества. К тому же, при выселении собственники нарушают или ухудшают состояние объекта, уносят с собой материалы и оборудование. Поэтому покупателям часто приходится вкладывать средства в ремонт, который может потянуть на значительные затраты.
Еще одним негативным фактором являются непрошеные жильцы. Владельцы такой недвижимости могут столкнуться с тем, что в их квартире уже проживают другие люди. Это означает, что новые владельцы будут нести ответственность за коммунальные расходы этих жильцов и находиться в риске владельца недвижимости.
Ограниченность выбора также является минусом покупки банковской недвижимости. Потенциальные покупатели не могут выбирать желаемый район и планировку, они ограничены предложением банка. Более того, районы, в которых находится такая недвижимость, могут быть менее привлекательными и иметь проблемных соседей.
Дополнительные расходы также следует учесть при покупке банковской недвижимости. На покупателя ложатся дополнительные затраты на осмотр жилья, юридические консультации и оформление необходимых документов. Это требует времени, ресурсов и нервов покупателя.
Где искать залоговую недвижимость в Испании
Поиск залоговой недвижимости можно осуществлять как в отделениях банков. Однако, как правило, офисы банков не занимаются прямой реализацией таких объектов, поэтому этот вариант не является самым эффективным.
На порталах по недвижимости
Все большие порталы-агрегаторы типа Idealista или Fotocasa имеют у себя раздел с банковской недвижимостью. Но зачастую там встречаются не самые интересные по цене предложения и размещены они от имени агентств. Так что переходим к следующему пункту.
Помощь в покупке недвижимости с Idealista, Fotocasa, Milanuncios и других
В специализированных агентствах
Самый рабочий вариант. Банки не занимаются риелторской деятельностью самостоятельно и сотрудничают со специализированными компаниями, которым и передают всю информацию и права на оформление сделок. Каждый банк, как правило, имеет свою фирму-партнера, через которую и проводит сделки с залоговой недвижимостью. Список банков Испании, продающих залоговую недвижимость и работающих с ними агентств:
| Наименование банка в Испании | Где искать залоговую недвижимость |
| Bankia | link |
| HAYA INMOBILIARIA | link |
| Bancaria | link |
| Inmobiliaria Bancaria | link |
| Vaankinter | link |
| Портал недвижимости Bankinter | link |
| BBVA | link |
| HAYA INMOBILIARIA | link |
| Cajamar | link |
| HAYA INMOBILIARIA | link |
| LaCaixa | link |
| Servihabitat | link |
| LiberBank | link |
| HAYA INMOBILIARIA | link |
| Sabadell | link |
| Solvia | link |
| Santander | link |
| Altamira Inmuebles | link |
| Unicaja | link |
| Unicaja GIA | link |
Можно ли заработать на залоговой недвижимости?
Пример «пакетной» залоговой недвижимости — объект COM211156F97D, жилой комплекс в Касаресе рядом с морем. Одним из мотивов покупки залоговой недвижимости является желание заработать. И не обязательно на её быстрой последующей перепродаже, но и за счет грамотного инвестирования своих средств. Так можно ли заработать? В принципе да, но, к сожалению, чудес не бывает, и больше всех зарабатывают на залоговой недвижимости состоятельные граждане или организации.
Наиболее выгодные ценовые предложения от банков часто пакетные, это значит, что продается сразу целый дом с несколькими квартирами или земельный участок под застройку. Так же и в отношении коммерческих объектов, как правило, это недвижимость с приличной стоимостью, инвестировать в которую могут себе позволить только те, кто уже имеет достаточные средства.
Свежий пример — жилой комплекс на 79 апартаментов в престижном районе Испании на побережье Коста-дель-Соль. Комплекс продается целиком, стоимость одних апартаментов в нем составляет €60000, это €4 740 000 за комплекс. ЖК можно превратить в апарт-отель, который будет успешно сдаваться, для этого надо вложить туда примерно €10-14 000 на реконструкцию каждого апартамента (сделать ремонт, поменять мебель и технику), итого по максимуму €1 106 000.
Минимальная рыночная цена квартир такого типа в данной локации составляет от €120.000, экономия почти 50%. Итого надо вложить €5 846 000 и на этом заработать €3 634 000. То есть заработать 3,6 миллиона евро примерно за год можно, но для этого надо уже иметь свободные почти шесть миллионов. Так что если вы не являетесь асом рынка испанской недвижимости с налаженными связями, оставьте мечту о быстром баснословном заработке на банковской недвижимости.
Кому подходит покупка банковской недвижимости
Взвесив все «за» и «против» время принимать решение. Вам подойдет залоговая недвижимость:
- если у вас достаточно свободного времени и средств;
- если вы хорошо знакомы с испанским рынком недвижимости либо у вас есть возможности консультаций со специалистами;
- у вас нет привязки к определенной локации и жестких требований к будущему жилью;
- вы можете сразу оплатить стоимость квартиры или дома;
- если вы умеете находить информацию и рационально ее воспринимать;
- у вас уже есть необходимые документы (NIE, счет в испанском банке);
- вы готовы рисковать и нести самостоятельную ответственность за принятые решения.
Советы тем, кто решил приобрести банковскую недвижимость
Если вы дочитали статью до этого раздела, и вас не отпугнули все возможные минусы предстоящей сделки с залоговой недвижимостью, дадим вам пару практических советов.
- Проверяйте цены
Видя размер скидки, не доверяйте рекламе слепо. Проверьте, сколько стоит аналогичная недвижимость в этом районе сейчас. Для этого подойдут порталы испанской недвижимости Idealista, Fotocasa, Milanuncios и т.п.
Проверьте, не является ли скидка просто девальвацией первоначальной цены. Посмотрите динамику цен за несколько лет, проанализируйте, как она изменялась в этом районе для подобных объектов с учетом даты строительства. Только так вы сможете оценить реальный размер скидки и оценить выгодность вложения.
Кроме средней цены рынка, необходимо проверить, насколько она соответствует данному дому или квартире. Без надлежащего ухода и в случае порчи имущества цена значительно снижается. Тут нам поможет Банк Испании, который опубликовал циркуляр 4/2016 (Объекты недвижимости, переданные или полученные в счет погашения долга), обязывающий финансовые учреждения предоставлять отчеты с оценкой состояния каждого объекта недвижимости. В том числе указывать, отмечено ли ухудшение эксплуатационных качеств объекта и необходима ли корректировка его цены в связи с этим.
- Проконсультируйтесь со специалистом рынка недвижимости
Не стоит тратить время на форумы ищите специалиста, которому можно доверять. Получите информацию о районе и его особенностях у профессионала, который знает, на что обратить внимание, чтобы избежать неприятных запахов летом и высоких затрат на обогрев зимой. Специалисты помогут вам подготовить необходимые документы и провести сделку, даже без вашего присутствия в Испании.
- Проведите техническую и архитектурные экспертизы
Не забывайте, что для покупки залоговой недвижимости нужны свободные средства. Техническая экспертиза – один из способов защитить себя в будущем, вложив сейчас. Вы можете быть удивлены ее результатами, мы видели объекты с повреждениями несущих конструкций, заблокированными цементом трубами, сломанными котлами и так далее.
После экспертизы вы не только узнаете реальное состояние объекта, но и получите представление о том, сколько вам еще потребуется вложить для комфортного проживания. Запомните: новостройки практически не подвержены вандализму предыдущих владельцев, организации не имеют эмоций и не наносят ущерб имуществу перед передачей его банку.
Почему испанские новостройки лучше “вторичного” жилья?
Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, просмотрите каталог, выберите подходящий объект и обратитесь к нашим консультантам! Не забудьте также подписаться на наши социальные сети Esate Spain, чтобы быть в курсе событий!
