Согласно данным Idealista, средняя стоимость жилья в Испании на рубеже 2020 и 2021 годов оценивается в €1779/м², что на 0,9% выше, чем годом ранее. Несмотря на пандемию и закрытие границ, такое повышение цен возможно по нескольким причинам.
1. Тенденции: влияние Covid-19 и другие
- Дефицит новостроек
Весной 2020 года, когда стало очевидно, что эпидемия коронавируса будет длительной, некоторые эксперты в Испании прогнозировали снижение цен на жилье. Однако, введение новых правил на стройках, связанных с Covid-19, привело к увеличению затрат на строительство и замедлению темпов работ. В результате таких мер, себестоимость работ выросла почти на 7%, а скорость строительства снизилась.
Кроме того, в 2020 году Испания недополучила каждую третью новостройку из-за пандемии. Это привело к дефициту новостроек и увеличению цен. К началу осени 2021 года цена на испанские новостройки достигла максимума за последние 10 лет — €2472 за квадратный метр.
- Рост внутреннего спроса и изменение предпочтений
Из-за желания людей избегать крупных городов и скоплений людей, спрос на жилье в менее загруженных районах увеличился. Также стало популярным жилье с террасами и большим количеством света. В результате, количество запросов на деревенские фермы, виллы и дома на двух хозяев увеличилось, а спрос на квартиры снизился. В третьем квартале 2020 года доля продаж отдельно стоящих домов составила 20,4% всех сделок.
Согласно аналитикам, 54% испанцев планируют сменить место жительства в течение 2021 года. Кроме того, некоторые родители приобретают жилье для своих детей, чтобы те могли учиться или работать удаленно. Увеличение внутреннего спроса и рост цен на новостройки позволяют рынку недвижимости в Испании сохранять позиции даже в условиях пандемии. В третьем квартале 2020 года было совершено больше сделок, чем во втором, что свидетельствует о восстановлении рынка.
- Удаленные и быстрые продажи
Пандемия также повлияла на рынок вторичного жилья. Многие люди, особенно пожилого возраста, покинули свои дома из-за опасений за здоровье. Это привело к увеличению числа срочных продаж наследственного жилья. Также в 2020 году многие жители стремились оказаться в безопасной зоне или ближе к природе, что привело к росту сделок с местным жильем. Некоторые компании, включая Hispania.estate, предлагают услуги дистанционных продаж, чтобы покупатели могли совершать сделки без выхода из дома и выезда из страны.
Во втором квартале цены на вторичное жилье снизились на 6%, а к концу года еще немного упали. Аналитики из банка BBVA сообщают, что с апреля по сентябрь 2020 года число сделок со вторичным жильем в Испании упало на 26,1%, что означает возврат к уровню начала 2019 года.
В третьем квартале 2020 года было замечено увеличение количества продаж новостроек и вторичной недвижимости в Испании. На графике представлены данные о количестве сделок по регионам страны и распределение долей вторичного и первичного рынков. Также было замечено, что иностранные покупатели активно участвуют на рынке испанской недвижимости, особенно на Балеарских островах. Итальянцы, французы, бельгийцы, немцы и марокканцы чаще всего покупают жилье в Испании. Активность российских инвесторов снизилась из-за пандемии, но не исчезла полностью. В провинции Аликанте россияне купили 181 квартиру и дом в третьем квартале 2020 года, что меньше, чем в 2019 году, но средний чек покупки вырос на 19%.
В 2020 году многие покупатели жилья по всему миру отменили сделки из-за неопределенности, связанной с пандемией. В Испании жители и иностранцы массово обратились к аренде жилья. Количество объявлений об аренде выросло на 63% (80% для аренды комнаты). Средняя рентабельность от сдачи недвижимости в аренду также увеличилась до 8,2%. Стоимость аренды жилья в Испании достигла исторического максимума — €11,4/м² в месяц.
Даже отели испанских курортов, чтобы привлечь клиентов в условиях сокращения туризма, предлагают местным жителям аренду номеров для удаленной работы. Цена за «рабочее место» варьируется от 10 до 120 евро в сутки, а также доступны конференц-залы и принтеры.
В настоящее время границы большинства стран закрыты, и консульства не выдают туристические визы. Единственный способ попасть в Испанию — оформить вид на жительство, начав с получения национальной долгосрочной визы. Спрос на такую визу увеличился в 2020 году, и этот тренд сохраняется и в 2021 году. Существует несколько оснований для получения визы типа D, наиболее привлекательными являются «Золотая виза инвестора» или Golden Visa, которая предоставляет привилегии и возможность свободно находиться в Испании.
В 2020 году спрос на Золотую Визу также значительно вырос, и этот тренд продолжается и в 2021 году. Кроме того, есть возможность получить ВНЖ через долгосрочную аренду и предоставление справки о доходах.
В Испании доступно девять способов получить ВНЖ, включая недвижимость, работу, учебу, семейные узы и беженство. Если у вас есть основания для получения испанского ВНЖ, мы предоставляем услуги по оформлению необходимых документов.
2. Динамика цен в 2020 году
Несмотря на сложности, вызванные пандемией, недвижимость в Испании смогла сохранить свои позиции и даже немного подорожала. Однако не все регионы испытали положительную динамику цен: два автономных сообщества сохранили цены на уровне 2020 года, а три региона показали отрицательную динамику.
Сравнивая динамику с прошлым годом, можно заметить, что рост цен замедлился в курортных регионах на востоке и юге страны, особенно в Андалусии, Каталонии, Канарских и Балеарских островах. Лучшие результаты показала Эстремадура (+4,5% к стоимости цены по сравнению с -1,3% в 2019 году), что связано с увеличенным спросом на «глубинку» у испанцев в 2020 и 2021 годах.
3. Популярные провинции для приобретения курортного жилья иностранцами
В данном разделе мы сфокусируемся на провинциях в Испании, которые пользуются популярностью у иностранных покупателей, включая россиян. Обычно это прибрежные курортные зоны и острова. В таблице ниже представлены провинции Испании с долей зарубежных покупок более 10%. В лидерах находятся Аликанте (самая популярная провинция Испании для русскоязычных покупателей), Санта-Крус-де-Тенерифе и Малага.
Провинции Испании с долей зарубежных покупок (по данным за третий квартал 2020 года):
- Аликанте (Валенсия): €1612 за м² в начале 2021 года, +3,1% изменение цены по сравнению с 2020 годом, доля зарубежных покупок — 38,14%.
- Санта-Крус-де-Тенерифе (Канарские острова): €1795 за м², +1% изменение цены, доля зарубежных покупок — 32,56%.
- Малага (Андалусия): €2269 за м², +3% изменение цены, доля зарубежных покупок — 30,25%.
- Жирона (Каталония): €2039 за м², -0,7% изменение цены, доля зарубежных покупок — 27,71%.
- Балеарские острова (Балеарские острова): €3105 за м², +1,5% изменение цены, доля зарубежных покупок — 27,14%.
- Лас-Пальмас (Канарские острова): €1925 за м², +2.4% изменение цены, доля зарубежных покупок — 19,77%.
- Мурсия (Мурсия): €1046 за м², +0,2% изменение цены, доля зарубежных покупок — 17,49%.
- Альмерия (Андалусия): €1075 за м², -0,3% изменение цены, доля зарубежных покупок — 13,63%.
- Кастельон (Валенсия): €1073 за м², -1% изменение цены, доля зарубежных покупок — 13%.
- Таррагона (Каталония): €1339 за м², -1,3% изменение цены, доля зарубежных покупок — 12,26%.
4. Цены в столицах
Ниже представлена информация о ценах на жилье в столицах автономных сообществ на данное время. Следует отметить, что в 2020 году наблюдалась тенденция к переезду испанцев в малые города, что привело к тому, что некоторые крупные города не смогли увеличить цены или они даже снизились. В особенности это касается центральной части Испании, таких как Мадрид, Толедо, Сарагоса и другие.
Инфографика с ценами в столицах автономных сообществ:
5. Примеры цен на побережье в начале 2021 года
Большинство иностранных покупателей жилья в Испании, включая русскоязычных клиентов, заинтересованы в приобретении недвижимости на побережье Средиземного моря. Ниже приведены примеры цен на различные типы недвижимости в популярных населенных пунктах среди россиян.
| Место | Тип объекта | Цена (€) |
|---|---|---|
| Торревьеха, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 2 спальни, 58м², 180 м до моря | 59 900 |
| Ориуэла Коста, Коста-Бланка | Бунгало (новостройка), 3 спальни, 86м², бассейн, 2 км до моря | 190 000 |
| Вильямартин, Коста-Бланка | Вилла (новостройка), 3 спальни, 193м², бассейн, 3 км до моря | 290 000 |
| Аликанте, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 1 спальня, 54м², 900 м до моря | 68 000 |
| Аликанте, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 4 спальни, 120м², 840 м до пляжа | 103 000 |
| Бенидорм, Коста-Бланка | Квартира (новостройка, сдача в 2022 году), 3 спальни, 129м², 390 м до моря | 289 000 |
| Финестрат, Коста-Бланка | Апартаменты с бассейном (новостройка), 2 спальни, 74м², 6 км до моря | 205 000 |
| Дения, Коста-Бланка | Апартаменты с садом (вторичный фонд), 2 спальни, 65м², 460 м до моря | 180 000 |
| Валенсия, Коста-дель-Валенсия | Квартира (вторичный фонд), 2 спальни, 80м², 10 км до моря | 95 000 |
| Марина Дор, Коста-дель-Асаар | Квартира (новостройка), вторая линия моря, 2 спальни, 87м² | 234 900 |
| Салоу, Коста-Дорада | Квартира (вторичный фонд), 3 спальни, 131м², 460м до моря | 210 000 |
| Барселона, Каталония | Квартира (новостройка), 2 спальни, 86м², 5 км от моря | 545 000 |
| Эстепона, Коста-дель-Соль | Апартаменты (новостройка), 3 спальни, 139м², 1 км до моря | 345 000 |
| Малага, Коста-дель-Соль | Апартаменты (новостройка), 1 спальня, 37м², 1 км до моря | 127 000 |
| Марбелья, Коста-дель-Соль | Вилла (новостройка), 3 спальни, 253м², 850 м до моря | 1 345 000 |
| Майорка, Балеарские острова | Апартаменты (вторичный фонд) | 275 000 |
| Пальма-де-Майорка, Балеарские острова | Апартаменты (вторичный фонд), 4 спальни, 145м², 1 км до моря | 266 000 |
| Плайя-Параисо (Тенерифе), Канарские острова | Апартаменты (вторичный фонд), 1 спальня, 60м², 260 м до моря | 139 000 |
6. Прогноз на 2021 год
Аналитики S&P Global Ratings прогнозируют снижение цен на жилье почти на всех рынках Западной Европы в 2021 году из-за экономических последствий пандемии Covid-19. В Испании ожидается снижение стоимости жилья в диапазоне от 3% до 3,5%, однако предполагается, что рост цен возобновится во второй половине 2022 года.
Специалисты испанского банка CaixaBank отмечают, что пандемия коронавируса будет продолжать оказывать влияние на стоимость испанской недвижимости ещё в течение длительного времени. Исследование и прогнозы экспертов свидетельствуют о том, что цены на местное жилье упадут на 6%-9% в 2021 году, и восстановление до докризисного уровня ожидается не ранее 2024 года. Однако прогнозируется, что рынок недвижимости переживет текущий кризис с меньшими потерями, чем в 2008 году.
Согласно прогнозу S&P Global Ratings, ожидается позитивное восстановление рынка к второй половине 2022 года. В начале 2021 года эксперты делают более оптимистичные прогнозы: если весной будет запущена эффективная вакцинация и удалось победить болезнь, рынок имеет все шансы догнать упущенное к концу 2021 года.
Спасибо за внимание! Пишите нашим консультантам, если вас заинтересовала недвижимость из каталога, а также подписывайтесь на социальные сети Hispania.estate, чтобы оставаться в курсе новостей рынка!
