Покупка недвижимости за границей — ответственное и волнительное дело. При выборе жилья в Испании люди часто задаются множеством вопросов и беспокоятся, чтобы не допустить ошибок. В данной статье мы рассмотрим основные опасения перед сделкой и дадим практические советы, чтобы избежать мошенничества и прожить спокойно.
Жилищные опасения
Одна из основных и частых опасностей — приобрести плохое жилье в неблагополучном районе или столкнуться с другими непредвиденными проблемами, о которых продавцы молчат.
Чтобы избежать проблем, рекомендуется действовать по принципу «доверяй, но проверяй». Необходимо узнать информацию о районах у риэлторов, а также самостоятельно исследовать интересующий вас город пешком. Обратите внимание на автомобили, которые паркуются на улицах, на одежду людей, которых вы встречаете, и на контингент посетителей ближайших баров. Также обратите внимание на вывески, если вы видите надписи на арабском языке, это может быть поводом задуматься. Если вы видите много объявлений о продаже квартир в выбранном вами районе, это тоже не очень хороший знак. Также не поленитесь пройти мимо местной школы и посмотреть на учащихся. Их внешний вид и поведение могут рассказать вам многое.
Конечно, это предполагает, что в выбранном вами районе есть школа.
Еще одним важным фактором при выборе жилья является наличие необходимой инфраструктуры неподалеку. Важно иметь в шаговой доступности школы, детские сады, больницы, остановки общественного транспорта, торговые и развлекательные центры. Наличие этих объектов повышает комфортность проживания и увеличивает стоимость недвижимости на рынке.
При оценке цен на жилье рекомендуется ориентироваться на среднюю стоимость в выбранном районе. Не стоит забывать, что неприятности могут возникнуть, если жилье имеет неожиданно низкую цену. Некоторые дома на первой линии моря могут быть предназначены для сноса из-за вступившего в силу закона о защите прибрежной зоны. Нечестные продавцы могут привлекать покупателей низкой ценой на такую недвижимость. В результате, через некоторое время здание будет снесено, и покупатель не сможет ничего с этим сделать.
Цена недвижимости зависит от множества факторов, включая соседей, удаленность от пляжа, возраст здания и другие. Планировка также играет важную роль. Испанцы предпочитают большие гостиные и маленькие спальни, но сейчас на рынке все больше предложений с просторными комнатами, так как спрос от европейцев растет. Дополнительным преимуществом жилья в Испании считается наличие дополнительного санузла, террасы и выхода на крышу (солярия). Если квартира или таунхаус расположены в закрытой резиденции с бассейном, это сразу увеличивает стоимость на 10%-15%.
Также следует учесть, что на старых курортах, которые застраивались много лет назад и стали популярными среди туристов, почти нет новостроек, так как все участки уже застроены. На новых курортах, которые недавно стали популярными, наоборот, много новых предложений, но мало развлечений. При выборе приходится делать компромисс между возрастом здания и наличием развитой туристической инфраструктуры.
В Испании существуют улицы, кварталы и целые города, являющиеся зонами военной защиты. Если недвижимость находится в такой зоне, то разрешение на покупку может занять до трех месяцев.
Основные юридические опасения связаны с проверкой документов и установлением права собственности у продавца. Важно требовать предоставления документа «Nota simple» из кадастрового отдела, где указаны количество владельцев, ФИО каждого владельца, отсутствие задолженностей и предназначение квартиры.
Приобретение банковской недвижимости, земли и коммерческой недвижимости имеет свои особенности и проходит по другой процедуре. При покупке земли или коммерческой недвижимости следует обратиться к комитету архитектуры города за документом, в котором указаны разрешенные параметры для строительства.
Необходимо избегать покупки недвижимости с обременением, например, с невыплаченной ипотекой, которую придется погасить самостоятельно. Для этого стоит проверить информацию в документе «Nota Simple» и обратиться к продавцу за квитанцией об оплате из банка.
Важно помнить, что в новостройках в течение первых пяти лет запрещены перепланировки.
При выборе и покупке недвижимости в Испании следует учитывать все вышеперечисленные факторы и быть готовым к особым условиям покупки в каждом конкретном случае.
Бывают ситуации, когда жилье или участок продают рядом с дорогой, которую планируют расширять. Мошенники также могут продавать недвижимость с «окупасами» – нелегальными жильцами, которых называют так в Испании (обычно это беженцы из Африки или Азии), которые занимают чужое жилье. К сожалению, согласно местным законам, выселить их бывает не так просто. Ранее испанская корона относилась благосклонно к такому поведению эмигрантов, в некоторых случаях их было практически невозможно выселить, и судебные споры между владельцем и нарушителями затягивались на несколько лет. В 2018 году в законодательство внесли поправки, согласно которым оккупантов будут выселять в течение трех месяцев. Кроме того, существует несколько способов обезопасить себя от незваных гостей.
- Воспользуйтесь услугами консьерж-сервиса
- Установите видеонаблюдение
- Дружите с соседями (которые будут присматривать за жильем)
- Застрахуйте жилье на случай оккупации
Митинг против оккупации в Испании
Впрочем, спешим вас успокоить: все сказанное в этом разделе не относится к новостройкам. Деньги за покупку строящегося жилья идут от покупателя к застройщику не напрямую, а через банк (средства хранятся на эскроу-счетах, мы рассказывали об этом в отдельном материале). К тому же, банк выдает строителям деньги только для покупки материалов на каждом этапе, а застройщик получает свою прибыль только после сдачи дома в эксплуатацию. Так что покупка нового жилья в Испании можно совершать без особых опасений, это безопасно. К слову, сейчас практика с эскроу-счетами перенимается и в России.
Независимо от того, какое жилье вы собираетесь покупать, вам придется открыть счет в испанском банке. Специалисты тщательно проверят вашу надежность.
В Испании вам не нужно платить агенту по недвижимости, комиссия взимается только с продавца, за исключением Валенсии и нескольких других городов.
Дешевле, проще и быстрее всего обратиться к профессионалам и работать с проверенными агентствами недвижимости. При этом директор агентства не должен одновременно являться и продавцом. Не должно быть такой ситуации, когда вы покупаете жилье у одной компании, а регистрируете покупку в другой.
Будьте осторожны с различными «помощниками» из числа эмигрантов, которые притворяются вашими друзьями.
Инвестиционные опасения
Еще один тип опасений касается тех, кто покупает жилье не только для отдыха, но и с целью финансовой выгоды. Не секрет, что испанская недвижимость сейчас активно растет в цене, поэтому инвесторы со всего мира зарабатывают на ее перепродаже. Большинство таких покупок делается на побережье Средиземного моря. В некоторых популярных курортных городах недвижимость прибавляет в цене до 15% в год, но чаще всего чтобы окупить покупку и заработать на перепродаже, нужно ждать 3-4 года (при условии стабильного курса рубля). Будьте готовы к тому, что около 10% от стоимости жилья уйдет на налоги и гербовый сбор.
Если вы собираетесь сдавать жилье в аренду и зарабатывать на туристах, обратите внимание на следующие моменты:
- Как успешно сдаются аналогичные жилья рядом
- Есть ли пляж и инфраструктура для отдыха и развлечений
- Сколько жилья в данной зоне бронируется через booking.com и другие сервисы
Важно знать, что в некоторых городах Испании существуют ограничения на аренду. Например, в Барселоне можно сдавать только дома и квартиры, имеющие туристическую лицензию (в противном случае полагается штраф). А в Валенсии с июня 2018 года туристов можно размещать только на первом и втором этажах.
Советы покупателям
Подводя итог, вот основные советы:
- Лично исследуйте интересующий вас район
- Не попадайтесь на подозрительно низкую цену
- Требуйте документы
- Не забывайте о налогах и сборах
- Не совершайте сделки сомнительных конторах
В конечном счете, самый важный совет звучит так – покупайте недвижимость в Hispania.estate, спите спокойно и подписывайтесь на нас в социальных сетях! Мы помогаем нашим клиентам адаптироваться на новом месте и гарантируем полное юридическое сопровождение сделки!
