Что нужно знать о заключении контракта при покупке недвижимости в Испании
Многие покупатели, планирующие приобрести недвижимость в Испании, уверены в том, что каждый объект, выставленный на рынке для продажи, является уникальным. И это действительно так: среди тысяч домов и квартир, которые сегодня можно приобрести на испанском рынке, не будет двух совершенно одинаковых. В любом здании будет лишь одна квартира, расположенная на определенном этаже и имеющая определенный вид из окна. Как только она будет продана, второй такой на рынке уже не будет.
Иногда именно это и становится причиной того, что покупатель, который нашел подходящий вариант, боится, что упустит возможность выгодной покупки. Этот страх заставляет покупателя вносить залог, чтобы он мог точно знать, что никто не перекупит выбранную им недвижимость, пока он будет оформлять все необходимые документы и решать вопросы, связанные с покупкой. Внесение предварительного депозита является обычной практикой на испанском рынке недвижимости. Особенно это распространено на рынке Коста-дель-Соль, где недвижимость всегда востребована и где значительную долю покупателей составляют иностранцы, которые хотят приобрести курортную недвижимость в Испании.
Если покупатель решает приобрести данную недвижимость и вносит первоначальный депозит, агент снимает этот объект с продажи на оговоренный период времени, давая возможность провести всю необходимую проверку и подготовиться к заключению сделки. Обычно размер депозита составляет около 3 тысяч евро, но может быть как больше, так и меньше в зависимости от цены объекта. Период, в течение которого объект не будет показан другим потенциальным покупателям, обычно составляет две недели и устанавливается по соглашению сторон.
В большинстве регионов Испании, за исключением Каталонии и Страны Басков, деятельность агентств недвижимости не регулируется на законодательном уровне. Это означает, что индустрия действует по законам саморегулирования и следует установившейся практике, однако никакой юридической силы эта практика не имеет. Из-за этого покупатель, вносящий депозит за выбранный объект недвижимости, действует на свой страх и риск. Необходимо понимать, что в большинстве случаев такой депозит не обязывает продавца продавать свою собственность именно этому покупателю.
Покупателю стоит учесть, что при заключении предварительного договора возникают два вида отношений. Первый вид отношений – это отношения между покупателем и продавцом. Второй вид отношений – между покупателем и агентом, который выступает в качестве посредника при заключении сделки. Агент может попросить покупателя подписать контракт предварительного бронирования. Сделано это может быть как с разрешения продавца, так и без него. Если продавец дает свое письменное согласие, то подписанный договор налагает на него обязательства по отношению к покупателю. Если же подобного согласия нет, то покупатель имеет дело с риэлтором. Депозит будет выплачен в пользу риэлтора, а не в пользу продавца. По сути, такой договор не предоставляет покупателю никаких гарантий, что продавец не изменит свое мнение и не согласится продать недвижимость кому-то другому.
Иногда после подписания договора между покупателем и риэлтором последний может обратиться к продавцу с просьбой выразить свое согласие. Однако в этом случае продавец не будет связан условиями договора, который был подписан без его ведома.
Чтобы исключить негативные последствия, специалисты рекомендуют покупателю убедиться в том, что он выплачивает депозит именно в пользу продавца, а не в пользу риэлтора. Это делается через банковский перевод непосредственно на личный счет продавца. В случае, если покупатель подписывает контракт с риэлтором и выплачивает депозит в его пользу, всегда существует риск, что выгоду от такого контракта и депозит в случае его расторжения получит риэлтор.
