Грозит ли рынку недвижимости в Испании очередной «пузырь»?
Фото: Pixabay
Рынок недвижимости в Испании: новый «пузырь» на горизонте?
Рынок недвижимости Испании уже начал восстанавливаться после коронавирусного кризиса, и цены уже начали расти. Однако эксперты полагают, что говорить о появлении нового «пузыря» не приходится, во всяком случае, пока.
Испанские СМИ, озвучивая экспертные мнения, полагают, что в текущем году цены на испанскую недвижимость будут продолжать расти на фоне экономического роста и инфляции. Хотя Европейский центральный банк и называет рынок недвижимости ЕС «избыточным» — термин, который нередко используется как синоним термина «пузырь» — в настоящее время это относится скорее к другим странам, нежели к Испании. Однако учитывая, что испанский рынок в целом следует глобальным инвестиционным трендам, определенные опасения исключать нельзя.
Издание «Эль Паис» приводит мнение Игнасио де Ла Торре, главного экономиста по управлению активами компании «Arcano Partners». По его мнению, текущая ситуация связана с доступностью покупки недвижимости. Оценивая риск появления «пузыря», он ориентируется на такой показатель, как соотношение стоимости недвижимости и дохода населения. Если житель страны вынужден платить по ипотеке более 35 % своего дохода, это означает, что рынок находится под напряжением. В 2006 году, когда испанский рынок был перегрет, этот показатель доходил до 46 %. Однако сейчас он составляет от 30 до 32 %, а это означает, что сценарий пока развивается по более благоприятному варианту. Проблема может возникнуть, когда недвижимость начнет резко дорожать. Если ее цена вырастет, к примеру, на 9 %, как в Германии, или на 20 %, как в США, крах будет неизбежным.
В 2021 году цена недвижимости в Испании выросла, что расходится с прогнозами годичной давности, сделанными большинством экспертов. Национальный институт статистики опубликует данные за этот год только в марте, однако в третьем квартале цены в годовом выражении выросли на 4,2 %. Аналитическое подразделение CaixaBank оценило рост цен по итогам 2021 года в районе 1,9 %, что гораздо ниже, чем данные, публикуемые другими источниками. По мнению аналитиков банка в 2022 году этот рост достигнет 4 %.
Некоторые эксперты полагают, что риск появления «небольшого пузыря» все же есть, хотя ситуация сейчас очень отличается от кризиса 2008 года. Если в стране не будет финансового кризиса и кризиса банковской системы – а в настоящее время к этому нет никаких предпосылок – то после подъема цены на недвижимость могут просто начать снижаться, но не так критически, как это было после 2008 года. В основе «пузыря» всегда лежит дисбаланс между предложением и растущим спросом. Скорее всего, подобная ситуация в Испании может теоретически возникнуть не раньше 2024 года.
В прошлом году в Испании начали возводиться около 100 тысяч новых объектов недвижимости – примерно столько же, сколько до пандемии, однако гораздо меньше, чем в 2006 году, когда количество новостроек превысило 750 тысяч. Специалисты полагают, что нынешние темпы строительства являются недостаточными. Недостаток предложения будет неизбежно вести к повышению цен, и многие покупатели обратятся на рынок вторичной недвижимости, что может вызвать неоправданный рост цен в этом секторе.
С прошлого лета и объемы продаж недвижимости, и количество выданных ипотечных кредитов достигли уровня, какого в Испании не наблюдалось более десяти лет. Правда, многие полагают, что это – всего лишь результат восстановления после практически полного паралича рынка недвижимости в начале пандемии. При этом темпы строительства сейчас являются минимальными с 2008 года.
Это уже вызвало определенное напряжение на рынках недвижимости региональных столиц и крупных экономических центров. Однако не стоит забывать, что «пузырь», как правило, возникает на рынке в силу ряда случайных и зачастую не поддающихся прогнозу причин. В настоящее время рост цен полностью оправдан и во многом связан с новой тенденцией – многие испанцы захотели улучшить свои жилищные условия после пандемии. Подобная ситуация наблюдается по всему миру, а не только в Испании.
В целом специалисты сходятся во мнении, что ситуация на рынке недвижимости Испании пока стабильная, однако определенные уязвимости все же присутствуют. Одна из них – недостаточное количество работающих инструментов отслеживания реальной ситуации на рынке недвижимости. Ряд индикаторов, отражающих положение на рынке, доступен в Испании лишь на ежеквартальной, а не ежемесячной основе. В настоящее время рост цен на недвижимость в Европе является максимальным с 2015 года, а практика показывает, что европейские и общемировые тренды неизбежно отражаются на Испании.
Свою роль может сыграть и инфляция, так как в подобные периоды инвестиционный рынок обычно обращается к недвижимости. Этот тренд усиливается и негативными процентными ставками, которые привели к снижению интереса инвесторов к бондам. Поэтому, как полагают аналитики, в дальнейшем многое будет зависеть и от политики ЕЦБ, так как «пузыри» на рынке недвижимости всегда возникают на фоне быстрого роста процентных ставок.
Фото: Pixabay.
