Ипотека в Испании: почему официальная оценка недвижимости ниже рыночной?
Одним из шагов на пути к получению ипотеки в Испании является оценка приобретаемой недвижимости. Ее осуществляют официальные оценщики, известные как «tasador». Только их оценка принимается испанскими банками, судами и Реестром недвижимости. Однако зачастую потенциальные покупатели недвижимости по ипотеке оказываются весьма разочарованы результатами такой оценки. Дело в том, что сумма, называемая оценщиками, нередко существенно отличается от текущей рыночной стоимости жилья. Почему так происходит, объясняет портал Spanishpropertyinsight.
Анализ результатов работы официальных оценщиков за четыре года показывает, что в среднем названная ими сумма составляла 98,5 % реальной суммы покупки. Как правило, результатом оценки, которая выполняется по заказу будущих ипотечных заемщиков, оказывается сумма более низкая, чем действительная стоимость жилья. Так как именно на ее основе будет рассчитываться величина ипотечного займа, подобные результаты не радуют заемщиков.
Одна из причин расхождения – весьма строгие условия, в которых работают испанские оценщики. Методология, по которой они должны оценивать стоимость недвижимости, устанавливается Банком Испании. Уже не раз специалисты говорили о том, что эти правила нацелены скорее на осуществление финансового контроля при совершении сделок, нежели на обеспечение точности и актуальности осуществляемой оценки.
Что нужно знать об оценке тем, кто собирается оформлять ипотеку в Испании?
Среди причин, по которым стоимость недвижимости по результатам оценки оказывается ниже, чем ее реальная стоимость, можно выделить такие:
Неточность оценки во многом объясняется необходимостью прибегать к сравнительному анализу. Сложность возникает и по причине того, что описание террасы в Кадастре является довольно расплывчатым. В Кадастре говорится: полностью закрытые террасы и крыльцо включаются из расчета 50 % их площади в том случае, если они закрыты стенами с трех сторон. Если же они закрыты с одной или двух сторон, в оценку они не включаются. Если над террасой имеется складная крыша, то площадь террасы не учитывается в том случае, если крыша складывается более чем на 75 %.
Если оценщик измеряет длину внутренних стен с помощью лазерного метра, то далее в зависимости от толщины стен полученная величина умножается на 1,15 или 1,2, чтобы получить общую площадь недвижимости, включая стены. Именно эта площадь будет указана в Nota Simple и в Кадастре. Когда производится рыночная оценка недвижимости, измерения, как правило, выполняются обычной рулеткой по внешним стенам.
И еще один очень важный момент: получив определенную сумму, в которую оценивается недвижимость, официальные оценщики затем уменьшают ее на 15 %. Считается, что именно эту итоговую сумму получит в итоге банк, когда оплатит все расходы, связанные с оформлением ипотеки.
У многих покупателей возникает вопрос: в настоящее время испанский рынок недвижимости является весьма волатильным, почему же оценка считается действительной в течение шести месяцев? Этот срок определен в соответствии со сроками поступления документов о заключении сделки и ипотеке в органы регистрации. Если бы он был меньше, покупателю пришлось бы проводить повторную оценку, но уже за свой счет.
Есть еще одна, неофициальная причина расхождений результатов оценки и рыночной стоимости недвижимости. Дело в том, что заработная плата большинства оценщиков настолько невелика, что они стараются в течение дня выполнить как можно больше оценок. Соответственно, на каждый объект тратится не так много времени. Учитывая все это, не приходится удивляться, что результаты оценки зачастую оказываются далеки от ожиданий покупателя. Это нужно учитывать тем, кто собирается приобретать недвижимость по ипотеке.
