Ипотека в Испании получена, квартира сдается в аренду. Каких ошибок стоит избегать?
Сегодня ипотека в Испании предлагается по низким процентным ставкам, чем пользуются многие заемщики. Однако, если недвижимость в Испании приобретается не для постоянного проживания, владельцы заинтересованы в окуплении коммунальных платежей и ипотеки. Поэтому они решают сдать свою недвижимость в аренду. Но на что следует обратить внимание при этом?
Прежде всего, стоит помнить, что испанские законы защищают интересы арендаторов, что иногда противоречит интересам владельцев недвижимости. Проблемы часто возникают, когда арендаторы перестают платить за жилье, но отказываются съезжать, чтобы освободить место для более платежеспособных жильцов. Владельцы недвижимости, хотят как-то повлиять на таких нечестных арендаторов, чтобы вынудить их съехать. Очень часто в такой ситуации первое, что приходит в голову – отключить воду и электричество. Однако, следует помнить, что жильцы имеют право обратиться за помощью к полиции. Если это произойдет, владелец недвижимости может быть привлечен к судебной ответственности.
Вместо физического отключения воды и электричества, некоторые владельцы недвижимости, у которых заключены договора с соответствующими службами, решают не принимать платежи. Но стоит знать, что такие действия также преследуются по закону и могут привести к судебному разбирательству.
Другой метод, который приходит в голову арендодателям, желающим избавиться от неплательщиков, – сменить замки на входной двери. Однако, подобное действие будет расценено как принуждение или притеснение и может привести к юридическим последствиям для владельца недвижимости.
Если арендаторы не оплачивают аренду в течение нескольких месяцев и владелец недвижимости отчаялся избавиться от них, он может попытаться физически выселить их из квартиры, пригласив физически сильных друзей. Однако, следует помнить, что такие действия будут рассматриваться как нарушение границ частной собственности согласно испанским законам.
Единственным законным способом выселить арендаторов является использование помощи адвоката, который начнет процедуру выселения и подаст соответствующие документы в суд. В Испании был принят ряд законов, которые ускоряют процесс выселения неплательщиков. Однако, практика показывает, что этот процесс обычно занимает от 5 до 9 месяцев в зависимости от загруженности местных судей.
Владельцу квартиры, сдающему ее в аренду, иногда важно быть уверенным в сохранности своей собственности. Иногда возникает желание проверить свою квартиру, особенно если соседи начинают жаловаться на шумных жильцов. Однако владелец квартиры ошибочно считает, что может входить в нее в любое время – в соответствии с испанским законодательством, хозяин имеет право войти в арендованное жилье только с разрешения жильцов, причем такое разрешение должно быть письменным. Это правило действует независимо от того, платят ли жильцы арендную плату или нет.
Еще одним важным аспектом является длительность срока аренды. Многие новые собственники недвижимости, сдающие ее в аренду в Испании впервые, ошибочно считают, что если контракт заключен на 11 месяцев, то он считается краткосрочным и после его истечения арендаторы обязаны выселиться. Однако такое представление является ошибочным. Определение аренды как долгосрочной или краткосрочной не зависит от сроков, указанных в договоре. Основной критерий – является ли арендованное жилье основным местом проживания для жильцов или нет. Этот вопрос должен быть четко отражен в договоре – только в этом случае аренда может быть считаться краткосрочной.
Важно понимать, что в Испании арендаторы имеют право легко превратить 11-месячный краткосрочный контракт в пятилетний долгосрочный контракт. Владелец жилья не сможет контролировать свою собственность в течение этих пяти лет, если арендаторы исправно платят арендную плату. Есть исключения, например, если владельцы могут доказать, что им необходимо это жилье для личных или семейных нужд. Однако если владелец квартиры или дома не начнет использовать его в течение 3 месяцев после выселения арендаторов, он может быть принудительно обязан вернуть права прежних жильцов и выплатить им компенсацию.
Как видно, владельцев недвижимости, желающих сдать ее в аренду в Испании, ожидают множество сложностей. Поэтому все действия в этом направлении лучше предпринимать с помощью опытного профессионала – юриста или риэлтора.
