Испанский конгресс ратифицировал новый Закон об аренде недвижимости
3 апреля испанский Конгресс ратифицировал Королевский декрет от 1 марта 2019 года, вносящий существенные изменения в закон о долгосрочной аренде недвижимости. Этот закон также изменяет правила туристической аренды, поэтому все, кто собирается приобретать или сдавать в аренду недвижимость в Испании, должны быть в курсе его основных положений. Документ вызвал серьезное сопротивление оппозиции, однако был принят. Он регулирует все арендные отношения, установленные после 6 марта 2019 года, и окажет значительное влияние на рынок аренды недвижимости в стране.
Закон не касается аренды недвижимости класса «люкс», которая подпадает под отдельные законы. В этот класс входит недвижимость площадью более 300 квадратных метров и стоимостью арендной платы, превышающей 5,5-кратный минимальный уровень зарплаты в Испании.
Если арендодателем является физическое лицо, договор должен заключаться на минимум 5 лет с возможностью продления на 3 года по умолчанию. Ранее срок составлял 3 года и 1 год.
Для юридических лиц минимальный обязательный срок аренды составляет 7 лет, с возможностью продления на 3 года по умолчанию. Ранее срок составлял 3 года и 1 год.
Если недвижимость сдается в аренду юридическим лицом, арендодатель имеет право требовать банковскую гарантию в размере не более двухмесячного депозита. Все комиссионные риэлтору связанные с заключением договора несет арендатор. Нотариальные расходы при оформлении контракта возлагаются на арендодателя.
Арендная плата, установленная в договоре, может повышаться в соответствии с инфляцией в течение первых пяти лет. В качестве ориентира используется индекс IPC.
В случае расторжения договора по умолчанию одной из сторон в период возможного продления, арендодатель должен предупредить жильцов за 4 месяца, а жильцы – за 2 месяца. Согласно новому декрету, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, если это предусмотрено условиями контракта, например, при использовании недвижимости для личного или семейного проживания, разводе супругов и т.д.
При продаже недвижимости, в которой жильцы проживают по договору долгосрочной аренды, покупатель не имеет права выселить их до истечения срока аренды.
В случае смерти основного арендатора до окончания срока договора его семья может оставаться проживать, если она находится в уязвимом положении, например, имеет малолетних детей, лиц с инвалидностью или более 65 лет.
Новый закон регулирует случаи туристической аренды в случае, если квартира находится в составе сообщества жильцов. Для запрета сдачи квартиры в аренду туристам достаточно трех пятых голосов на общем собрании жильцов или 60% от их общего количества. Если разрешение будет дано, собрание жильцов имеет право повысить размер оплаты услуг по обслуживанию жилья, но не более чем на 20%.
