Как купить жилье в Испании? Несколько полезных советов

Как купить жилье в Испании? Несколько полезных советов

Вы решили приобрести жилье в Испании. Сделки с недвижимостью – это всегда сложно. Особенно, если вы покупаете жилье в другой стране. Вы уже определились, в каком регионе, в какой провинции, в каком городе хотите купить жилье в Испании. Определились также с видом жилья, прикинули свои финансовые возможности. Самое время приступить к выполнению ваших планов. С чего начать?

При выборе жилья необходимо уделить особое внимание деталям и провести тщательное исследование. Важно сравнить различные варианты и изучить все характеристики предложений, включая физические особенности, местоположение, состояние и юридические аспекты.

Можно искать жилье самостоятельно или обратиться к агентству по недвижимости. В случае работы с агентством, стоит учесть:

• Агентство выступает посредником между продавцом и покупателем, но само жилье продают его владелец или застройщик.
• Обычно заключается договор об оказании услуг с продавцом, и гонорары агентства оплачивает именно продавец.
• Агентство может предложить дополнительные услуги, такие как ипотечное финансирование или нотариальное оформление договора, которые не являются обязательными и от них можно отказаться.

В любом случае перед подписанием контракта или оплатой необходимо:

1. Осмотреть предлагаемое жилье лично и убедиться в соответствии описанию, проверить качество материалов, состояние сетей и наличие необходимых сооружений, а также оценить окружающую среду и удобство инфраструктуры. В случае сомнений, рекомендуется обратиться к специалистам.
2. Уточнить у продавца информацию о предоставляемых услугах, сооружениях и условиях оплаты, которые возможно не будут отражены в контракте.

Предприятия, занимающиеся строительством и продажей недвижимости, обязаны предоставить следующую информацию:

1. Наименование, адрес и регистрационные данные предприятия.
2. Генеральный план застройки района и план жилого объекта, а также описание инженерных сетей, включая системы пожаротушения.
3. Описание жилья с указанием полезной площади, общего описания здания и дополнительных услуг.
4. Информацию о строительных материалах.
5. Инструкции по использованию установок и сооружений, а также по эвакуации в экстренных ситуациях.
6. Данные о регистрации недвижимости или справку об отсутствии регистрации.
7. Стоимость жилья и коммунальных услуг, а также информацию о форме оплаты.

При покупке жилья в Испании очень важно учитывать следующие факторы:

• Идентифицировать владельца(ов) и узнать, кому принадлежит жилье.
• Убедиться, что жилье не имеет никаких обременений или ограничений, таких как арест.
• Выяснить, не сдается ли жилье в аренду.
• Определить, не подпадает ли жилье под специальный режим, запрещающий его продажу.
• Узнать, нет ли задолженности по налогу на недвижимость.
• При покупке нового или строящегося жилья, проверить, заключил ли застройщик договор о страховании на случай дефектов строительства.
• Убедиться, что покупаемое жилье не относится к категории с официальной защитой или регулируемой государством ценой, так как такое жилье не продается иностранцам.
• Исключить наличие каких-либо других запретов на отчуждение данной собственности.

Для установления этих факторов необходимо обратиться в государственный реестр собственности. Это можно сделать самостоятельно или попросить помощи агентства, продавца или застройщика. Ни в коем случае не следует соглашаться на оплату или подписание контракта без получения выписки из реестра, известной как Nota Simple Informativa.

Дополнительные документы, которые следует запросить у продавца в определенных случаях, включают:

• Заверенную копию договора купли-продажи, если речь идет о вторичном жилье.
• Квитанцию об уплате муниципального налога на недвижимость (IBI).
• Справку о отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выданную председателем или секретарем комитета жильцов.

Рекомендуется доверить сбор документов профессиональному юристу, чтобы ничего не упустить.

Необходимо учитывать, что в отношении иностранцев, особенно тех, кто приезжает из стран, не входящих в Европейский Союз, могут существовать ограничения, связанные с вопросами национальной безопасности. Это относится к некоторым муниципалитетам вблизи Гибралтарского пролива, Кадисского залива, города Картахены, районам, прилегающим к португальской или французской границе и другим. При покупке жилья в этих стратегических регионах требуется предварительное согласие военных властей.

Покупка строящегося жилья

При покупке еще не построенного жилья в Испании процедура усложняется и риски возрастают. Поэтому необходимо убедиться в следующем, прежде чем переходить к оплате или подписывать контракт:

• Удостовериться, что организация-застройщик, с которой собираетесь заключить контракт, является действующей, и лицо, которое будет подписывать контракт, имеет соответствующие полномочия.
• Уточнить, что земельный участок, на котором планируется или ведется строительство, принадлежит данной организации.
• Проверить, что строительство здания разрешено муниципалитетом, проект утвержден, имеется лицензия и т.д. Покупка строящегося жилья сопряжена с большими рисками, поэтому требует серьезного подхода.

При покупке жилья в Испании часто приходится обращаться за ипотечным кредитованием. Прежде всего, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом, в котором также вносится залог. Важно помнить о необходимости иметь документы, подтверждающие уплату залога. Кроме того, перед тем как выполнять какие-либо финансовые операции, необходимо получить идентификационный номер иностранца.

В некоторых случаях при покупке жилья в Испании продавец может быть обязан выплачивать ипотечный кредит, который он ранее получил для приобретения этого жилья. Важно отметить, что покупатель не обязан соглашаться на переоформление ипотечного кредита, заключенного продавцом. У покупателя есть право потребовать расторжения предыдущего договора и заключить новый договор с другим банком, который предлагает более выгодные условия.

Подписание контракта на покупку жилья является официальным подтверждением согласия всех сторон и включает в себя передачу ключей с одной стороны и оплату с другой стороны. Этот этап является одним из самых важных в процессе покупки. Если покупка жилья в Испании не связана с ипотечным кредитом, то можно заключить частно-правовой договор, который не требует нотариального заверения. Это особенно часто применяется при покупке строящегося жилья. Однако, если вы берете кредит в банке, то без нотариуса не обойтись, так как финансовое учреждение не заключит договор о кредитовании на основании частно-правового документа.

В любом случае, для иностранца, желающего купить жилье в Испании, лучше всего обратиться за помощью к нотариусу. Нотариус не только удостоверит подписи всех сторон, но и следит за соблюдением всех законных требований, вносит необходимые изменения в договор, следит за тем, чтобы все обязательства сторон были отражены в контракте и т.д. Контракт, заверенный нотариусом, обеспечивает юридическую защиту во всех случаях.

Подписание договора означает передачу прав на жилье, поэтому оплата обычно производится в присутствии нотариуса. Нотариус должен зарегистрировать факт оплаты в документе, указав, была ли она произведена заранее или в момент подписания, указав сумму и способ оплаты — наличными, чеком на имя продавца, банковским переводом, прямым зачислением на счет и т.д.

Стороны могут выбрать любого нотариуса, но рекомендуется оставить это решение за собой.

В любом случае, независимо от формы заключения контракта, продавец несет ответственность за скрытые дефекты согласно испанскому законодательству. Если скрытые дефекты обнаружены, покупатель может расторгнуть договор и потребовать возмещения всех затрат или потребовать снижения цены. Строительная организация, продающая организация и техническая дирекция здания несут солидарную ответственность за строительные недостатки в течение десяти лет, за дефекты, которые ухудшают потребительские свойства жилья — в течение трех лет, и за дефекты отделки — в течение года.

Покупка жилья в Испании влечет за собой обязанность по уплате налогов. Налоги, которые нужно уплатить при приобретении недвижимости в Испании, зависят от типа жилья и рассчитываются от его стоимости. Важно помнить, что если Казначейство решит, что цена, указанная в договоре купли-продажи, занижена, может быть начислена дополнительная сумма. Подробнее об этом можно узнать в статье «Налоги на недвижимость в Испании».

После заключения договора о покупке и продаже и получения ипотечного кредита, а также совершения всех необходимых расчетов и уплаты налогов, остается последний этап – регистрация права собственности в государственном реестре. Только после регистрации в этом реестре вы становитесь полноправным владельцем и получаете все соответствующие юридические гарантии. После регистрации вы будете защищены от возможных требований кредиторов предыдущего владельца, возможных претензий со стороны потенциальных сохозяев, наследников и т.д.