Какие правила для аренды недвижимости в Испании действуют на Airbnb?
Фото: Pexels
Правила аренды недвижимости в Испании на Airbnb
Многие владельцы недвижимости в Испании, особенно в регионах, пользующихся популярностью среди туристов, всё чаще задумываются о возможности получить дополнительный доход путем сдачи своего жилья в аренду. По последним данным за 2019 год, в стране насчитывается около миллиона туристических квартир и апартаментов, при этом половина из них зарегистрирована на платформе Airbnb. Однако, стоит лишь зарегистрироваться на этой платформе, чтобы спокойно и надежно начать получать прибыль?
В Испании уже не первый год ведется борьба с нелегальной туристической арендой, которая не только наносит ущерб местным бюджетам, но и вызывает недовольство среди местных жителей, поскольку приводит к росту цен. В результате такой ситуации было введено требование о регистрации недвижимости, сдаваемой в аренду туристам.
В 2016 году каталонский Реестр туризма наложил штраф в размере 30 тысяч евро на платформу Airbnb за то, что она не отреагировала на требование администрации автономии предоставить информацию о недвижимости, рекламируемой без регистрационных номеров. В 2018 году Балеарские острова также пытались оштрафовать платформу за размещение объявлений об аренде незарегистрированной недвижимости, однако в 2020 году верховный суд архипелага отклонил данное решение.
Большинство регионов Испании требуют специальной туристической лицензии для аренды недвижимости туристам. Получение такой лицензии происходит на региональном уровне и может быть осуществлено на сайте местной администрации или в мэрии населенного пункта.
В 2019 году в Испании был принят закон, согласно которому, если три пятых владельцев квартир в здании выражают противление краткосрочной аренде, они имеют право ограничить или запретить такую деятельность в этом здании. Таким образом, помимо регистрации в мэрии, владелец недвижимости должен получить разрешение от владельцев других квартир в здании.
Ряд испанских регионов в последние годы внесли требования и ограничения для туристической аренды, которые также необходимо учитывать. Варьирование требований может наблюдаться как между различными автономиями, так и на уровне муниципалитетов.
Например, правила, действующие в Валенсии и Барселоне, отличаются от правил, принятых вне столиц. В Барселоне получение лицензий было заморожено с 2017 года, поэтому единственным способом начать сдавать недвижимость в аренду в каталонской столице является приобретение одной из 9 600 квартир, имеющих лицензию. А в Валенсии, в 2018 году, был введен ряд требований, включающих размещение квартир на первом этаже здания, ограничение их количества до 50% и возможность сдачи квартир туристам не более 60 дней в определенных районах. Туристическая лицензия в этом регионе должна быть обновлена каждые пять лет.
Налоги, которые владелец туристической недвижимости должен уплатить, зависят от региона и конкретных обстоятельств. Обычно налог начисляется на любой доход, полученный от аренды недвижимости на Airbnb. Требование декларировать такой доход распространяется не только на резидентов Испании, но и на нерезидентов. Нерезиденты обязаны уплатить налог IRNR (налог на доход для нерезидентов) в размере 19% для граждан ЕС и 24% для всех остальных.
Если владелец жилья регулярно сдает его в аренду, это может рассматриваться как бизнес и он может зарегистрироваться как самозанятый. В таком случае, он будет подлежать другой системе налогообложения.
В некоторых регионах владелец туристической недвижимости обязан собирать туристический налог с гостей и декларировать его, заполняя дополнительные документы.
В 2018 году в Испании была введена новая форма налоговой декларации Modelo 179. Ее должны представлять компании-посредники на рынке жилья, включая Airbnb. Согласно новому закону, они обязаны идентифицировать объекты и их владельцев, размещающих рекламу, а также вести учет количества дней аренды, размера оплаты и способа оплаты. Владельцам недвижимости теперь практически невозможно уклониться от уплаты налогов, так как информация о них передается из платформы Airbnb в налоговое ведомство.
Владелец недвижимости, который не имеет лицензии и рекламирует свою недвижимость на Airbnb, рискует получить крупный штраф. На Балеарских островах штраф может составлять от 20 до 40 тысяч евро, а в Барселоне — до 60 тысяч евро.
Фото: Pexels.
