Налог на недвижимость в Испании: сколько платят продавцы? Часть первая
Иностранцы, приобретая недвижимость в Испании, не только покупают ее, но и продают. Поэтому важно знать, какие налоги при покупке недвижимости в Испании необходимо уплатить, а также какие налоговые расходы возникнут у продавца, решившего продать свою собственность.
При продаже недвижимости в Испании выплачиваются два основных налога: налог на прирост капитала и налог на прирост цены (plusvalia). Иногда эти два налога ошибочно считают за один, однако это не верно. Во-первых, налог на прирост капитала является фискальным, а plusvalia – муниципальным налогом, который уплачивается на местном уровне. Таким образом, первый налог идет в доход государства, а второй – в доход мэрии города, где находится недвижимость, которую реализуют. Кроме того, часто plusvalia оплачивает не продавец, а покупатель. Однако налог на прирост капитала полностью находится в ведении владельца недвижимости, который намеревается ее продать.
Налоги на недвижимость в Испании при продаже: налог по росту капитала
Налог на прирост капитала в Испании – это налог, который уплачивают нерезиденты страны при продаже своей недвижимости. Он начисляется на прибыль, полученную от продажи имущества, а не на сумму сделки.
На данный момент ставка налога составляет 24% для нерезидентов и 19% для резидентов с начала текущего года. В прошлом ставка была выше – 35%, однако в 2014 году она была снижена.
Существует несколько способов снизить сумму налога на прирост капитала:
- Использование понижающих коэффициентов. Это применяется к недвижимости, приобретенной до 31 декабря 1994 года, стоимостью не более 400 тысяч евро. Однако данная возможность может быть использована лишь один раз.
- Учет уровня инфляции. Это предполагает корреляцию стоимости недвижимости с текущим уровнем инфляции.
- Возможность учесть расходы, понесенные при покупке недвижимости. Такие расходы могут включать оплату налогов, услуг нотариуса и юриста, а также налог plusvalia, если его оплачивал покупатель. Общая сумма таких расходов составляет примерно 10-15% от стоимости недвижимости, и при правильном подходе они могут быть вычтены из налогооблагаемой базы.
- Ремонт и реконструкция, которые владелец осуществил на недвижимости и привели к существенным изменениям в ее конфигурации или инфраструктуре. Например, это может быть установка новых окон, полов, дополнительных построек или спортивных площадок. Однако текущий ремонт, такой как покраска или ремонт сантехники, не может быть учтен. Все чеки, подтверждающие выплату НДС, должны быть предоставлены в налоговое ведомство для подтверждения таких расходов.
Задумайтесь о налоге на продажу перед покупкой
Покупатели недвижимости должны помнить о возможности продажи в будущем, даже если они не планируют это делать. Некоторые покупатели, которые стремятся сэкономить на налогах, решают не указывать полную стоимость покупки, но это может привести к серьезным убыткам при последующей продаже недвижимости. Разница между декларированной и реальной стоимостью недвижимости может быть существенной.
Давайте рассмотрим простой пример. Если недвижимость стоит 250 тысяч евро на стадии строительства, покупатель может задекларировать стоимость в 200 тысяч евро, чтобы избежать уплаты НДС в размере примерно 3500 евро. Однако, через несколько лет, если он решит продать недвижимость за 260 тысяч евро, налоговая служба рассмотрит это как прибыль в размере 60 тысяч евро (260 – 200 = 60), хотя реальная прибыль составляет только 10 тысяч евро (260 – 250 = 10). В результате, он будет облагаться налогом на официальные 60 тысяч евро, что приведет к выплате налога в размере 12,6 тысяч евро. Итак, вместо сэкономленных 3500 евро десять лет назад, владелец недвижимости теперь должен выплатить более 12 тысяч евро, что составляет около 7 тысяч евро переплаты по сравнению с правильной декларацией при покупке. Кроме того, любые махинации со стоимостью приобретаемой недвижимости являются незаконными. Поэтому, приобретая недвижимость, необходимо учитывать все эти факторы.
