Приобретая недвижимость в Испании, необходимо учесть, что к цене объекта следует добавить около 10%. Эта сумма включает не только налоги, связанные с процедурой сделки, но и другие платежи, которые могут быть значительными.
Расходы на покупку недвижимости в Испании могут быть выше, чем в других европейских странах. Однако, учитывая доступные цены на жилье, покупка здесь остается выгодной. Вторичная недвижимость в Испании обычно стоит дешевле, а затраты на покупку составляют 1-1,5% меньше, чем при покупке новостроек.
Важно иметь в виду, что налоговые выплаты рассчитываются на основе заявленной стоимости объекта, которая обычно ниже фактической суммы, уплаченной покупателем. Однако, закон “Ley de Tasas” запрещает занижение цены, и за нарушение этого закона предусмотрены серьезные наказания. Местные власти контролируют кадастровую стоимость жилья и цену, по которой оно было продано. Однако, возможность занижения суммы все же существует. Налоговые органы могут провести переоценку собственности для определения налогооблагаемой суммы. Считается, что цена, указанная в договоре, должна составлять около 1,6 фискальной стоимости жилья и не должна быть ниже 20% цены продажи.
Хотя всегда существует соблазн указать меньшую сумму, чтобы уменьшить налоги, следует помнить, что местные власти могут потребовать дополнительной оплаты в размере 6% разницы и наложить административный штраф, если заявленная стоимость меньше установленной. Если стоимость указанной в договоре недвижимости на 12 000 евро или на 20% ниже рыночной стоимости, покупателю придется уплатить налоги на разницу. Если недвижимость занижена на 50%, власти имеют право купить ее по этой цене в течение двух лет. В последнее время случаи проверки действительной и указанной стоимости жилья стали обычными, поэтому занижение цены является рискованным действием.
Основные статьи расходов таковы:
- налог на передачу собственности (только для вторичной недвижимости);
- налог на добавленную стоимость (только для новостроек);
- оформление документации (только для новостроек);
- plus valía (налог на прирост цены);
- оплата услуг нотариуса;
- оплата юридических услуг;
- комиссия за регистрацию купчей;
- комиссионные агента недвижимости;
- для новостроек – дополнительные расходы, связанные с установкой счетчиков и подключением коммуникаций.
Большую часть этих расходов несет покупатель, за исключением plus valía и оплаты услуг агентства недвижимости, которое занимается продажей данного объекта. Однако в контракте, который заключают продавец и покупатель, может быть сказано, что все расходы берет на себя покупатель (todos los gastos), в том числе и по налогу на прирост цены. Подобный шаг является вполне законным и должен совершаться с ведома покупателя, так как испанскими законами определяется возможность добровольного соглашения сторон по данному вопросу. А потому покупателю нужно обязательно убедиться в том, что заключая договор, он четко понимает, кто за что платит и каковы будут его дополнительные расходы.
Налог на передачу собственности
Если приобретается вторичная недвижимость, покупатель уплачивает так называемый налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ITP). Он составляет определенный процент от стоимости недвижимости, величина которого определяется регионами. К примеру, в Стране Басков и Наварре он составляет 6 %, на Канарских островах — 6,5 %, на большей части остальной территории Испании – 7 %. Многие регионы снижают величину этого налога вполовину для покупателей, которые впервые приобретают недвижимость в Испании для собственного проживания и возраст которых не превышает определенной отметки (32-35 лет).
Налог на добавленную стоимость
Этот налог в Испании носит название Impuesto sobre el Valor Añadido/IVA и действует при покупке новостроек у девелопера или строителя в случае, когда объект впервые служит предметом купли-продажи. НДС составляет 10 %, в том числе данная ставка распространяется на гаражи и плавательные бассейны, построенные одновременно с недвижимостью. Если эти объекты или спортивные сооружения (теннисный корт) возводятся уже после завершения строительства, ставка НДС на них повышается.
Налог на юридическое оформление документов
Этот налог под названием Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados/AJD составляет 0,5 % стоимости недвижимости в Стране Басков и Наварре, 0,75 % на Канарских островах и 1 % на остальной территории Испании. Им облагаются новостройки и он уплачивается в дополнение к НДС. Некоторые регионы, в частности Галисия и Мурсия, снижают величину этого налога для тех, кто впервые приобретает недвижимость для собственного проживания.
Налог на прирост цены, или земельный налог
Налог Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, более известный как plus valía – это муниципальный налог на повышение стоимости земли (без построек), которое произошло с момента совершения последней сделки по данному объекту. Как правило, он уплачивается продавцом, так как именно продавец получает прибыль от повышения цены. Но в некоторых регионах Испании обычной практикой является уплата этого налога покупателем.
Размер налога в значительной степени зависит от количества населения муниципалитета, который его налагает, и количества лет, в течение которых земельный участок вместе со строением находился во владении продавца. Эта сумма не имеет ничего общего со стоимостью недвижимости. Для сравнительно новых объектов, к примеру, апартаменты в современных урбанизациях, этот налог будет ниже, так как с момента постройки или продажи объекта проходит обычно не так много времени и земля не успела значительно подорожать. Но если дом находится на участке в несколько гектаров и в течение долгого времени не менял владельца, plus valía может оказаться довольно значительным. Узнать предполагаемую величину этого налога перед заключением сделки покупатель может, обратившись в местное отделение налоговой службы (recaudación municipal). Большинство девелоперов, реализующих новостройки, нередко настаивают на том, чтобы данный налог выплачивал покупатель.
