Недвижимость в Испании: четыре ситуации, в которых покупателю стоит проявлять осмотрительность
Пожалуй, не будет преувеличением сказать: каждый, кто собирается приобретать недвижимость в Испании, намерен совершить выгодную сделку. А основные критерии недвижимости, на которые при этом обращают внимание, можно сформулировать тремя испанскими словами – «Bueno, Bonito y Barato» (хорошая, симпатичная и дешевая).
И действительно, существует ряд ситуаций, при которых везение действительно может оказаться на стороне покупателя: ему подворачивается хороший вариант по хорошей цене. Но как не совершить ошибку и как потом не мучиться угрызениями совести? Чтобы ответить на эти вопросы, нужно сначала разобраться, что это за особенные ситуации.
В качестве первой из них можно назвать смерть владельца недвижимости, повлекшую за собой продажу дома или квартиры. Иногда именно эта причина позволяет приобрести весьма интересный объект по выгодной цене. Однако не стоит упускать из виду, что продавать такую недвижимость будут наследники, а для этого они должны прийти к устраивающему всех соглашению. Семьи в Испании обычно большие, а чем больше наследников – тем им сложнее договориться. Зачастую это становится и препятствием для торгов, позволивших бы снизить цену покупки.
К примеру, имеется недвижимость стоимостью 100 тысяч евро и четыре продающих ее наследника, которые в теории должны получить по 25 тысяч каждый. Однако когда покупатель пытается предложить свою цену – 80 тысяч — один из наследников, расстроенный перспективой утраты 5 тысяч из своей доли, говорит решительное «нет». В то же время другой наследник, имеющий долги, заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать недвижимость и получить на руки хоть какие-то деньги. Чем закончится торг между ними, предсказать не возьмется никто. Значит, покупателю придется ждать.
Впрочем, в ситуации покупки недвижимости вследствие смерти владельца ждать покупателю придется в любом случае. Ведь в его интересах, чтобы перед продажей дом или квартира была зарегистрирована на имя одного из наследников. А этот процесс может занять от полугода до двух лет. Покупать недвижимость, которая еще не зарегистрирована, крайне не рекомендуется, особенно без участия опытного юриста.
Положительный момент в этой ситуации заключается в том, что наследники зачастую бывают заинтересованы в скорейшем получении наличности, ведь над ними нависла угроза непременной выплаты крупного налога на наследство. Если они его не выплатят, недвижимость может быть конфискована, и они не получат вообще ничего. Так что нередко подобные объекты продаются по цене существенно ниже рыночной, что, конечно, выгодно покупателю – но довольными в результате остаются обе стороны.
Вторая причина, по которой владелец может быть заинтересован в срочной продаже недвижимости, – это болезнь. Нередко подобная ситуация складывается у иностранных резидентов, которые в случае серьезной болезни продают свою недвижимость за рубежом и возвращаются домой с деньгами. Если деньги нужны срочно, то продажа может быть совершена в кратчайшие сроки и по выгодной для покупателя цене. Однако здесь, как говорится, торг обычно неуместен. В подобных ситуациях продавцы редко идут на уступки, твердо намеренные получить запрашиваемую сумму, которая вполне может оказаться ниже рыночной стоимости.
Продажа совместно нажитой собственности вследствие развода супругов в Испании является довольно распространенной ситуацией. Однако здесь могут возникнуть определенные проблемы. Нередко стороны относятся друг к другу негативно, и в некоторых случаях бывшие супруги уже не общаются между собой. Из-за этого соглашения о цене и сроках продажи недвижимости иногда приходится достигать через юриста, что может занять много времени. Иногда один из супругов продолжает проживать в квартире, предназначенной для продажи, и не спешит её освободить. Тем не менее, в процессе развода супруги часто приходят к соглашению о быстрой продаже недвижимости, разделе денег и полном прекращении отношений. В таком случае можно считать, что покупателю очень повезло.
Еще одна выгодная ситуация для покупателя – это приобретение недвижимости у должника. Некоторые могут считать это неэтичным, воспользоваться финансовыми трудностями других людей. Однако нет никакого места угрызениям совести: при покупке недвижимости у должника новый владелец помогает ему выплатить свои долги перед банком. Поэтому здесь скорее можно говорить о благодарности, а не о чувстве вины. Иногда такая недвижимость продается по рыночной цене, так как продавец не может получить меньше суммы своего долга.
Многим потенциальным покупателям, заинтересованным в испанском рынке недвижимости, известно, что если заемщик не выплачивает ипотечный взнос банку более трех месяцев, банк начинает процедуру изъятия собственности. В такой ситуации большинство несостоятельных должников готовы продать недвижимость, чтобы избежать задолженности, которую они не могут выплатить. В результате, обе стороны получают выгоду от сделки: продавец избавляется от долговой нагрузки, а покупатель имеет возможность приобрести хороший объект по выгодной цене.
