Недвижимость в Испании от банка куплена. Что нужно знать тем, кто хочет получать доход от аренды и не иметь проблем с законом? (часть 3)
Продолжаем разговор о том, что нужно иметь в виду покупателям, которые уже приобрели по выгодной цене недвижимость в Испании от банка и теперь собираются получать доход от ее аренды. В каких случаях владелец жилья может расторгнуть контракт на аренду, заключенный с жильцами? Все эти случаи четко прописаны в законе:
- жилец перестал платить за проживание;
- жилец сдал квартиру в субаренду, не поставив об этом в известность владельца;
- недвижимости причинен существенный ущерб или жильцами выполнены ремонтные работы, не согласованные с владельцем;
- жилец осуществляет в квартире виды деятельности, которые беспокоят соседей, могут нанести ущерб здоровью окружающих, являются опасными или нелегальными;
- жилец перестает использовать квартиру в качестве своего основного места жительства и начинает использовать в иных целях.
Причины, по которым контракт на аренду может разорвать жилец:
- ладелец жилья отказывается проводить необходимые ремонтные работы, которые он обязан выполнять по контракту;
- нарушение возможности пользоваться жильем по вине владельца.
Аренда недвижимости для коммерческих, профессиональных или промышленных целей относится к категории арендных отношений. В данном случае особенностью является то, что обе стороны обладают одинаковыми правами. Закон предусматривает, что арендатор, зачастую выступающий в роли представителя профессии или владельца фирмы, не нуждается в дополнительной защите со стороны государства. В результате стороны имеют практически полную свободу в определении различных аспектов арендных отношений, при условии, что они не нарушают требования закона. Отношения регулируются договором, а в случае возникновения разногласий – гражданским судом.
Учитывая, что многие хозяева недвижимости планируют сдавать свое жилье в аренду, возникает вопрос о длительности контракта. Долгое время считалось, что заключение контракта на одиннадцать месяцев является идеальным решением, которое поможет избежать множества проблем, связанных с арендой на длительный срок. Было предположение, что контракт, действующий менее года, не дает жильцам доступа к тем преимуществам, которые предоставляет закон, поскольку такой контракт считался краткосрочным.
К сожалению, судебная практика многократно опровергла этот миф. Фактически не имеет значения, как стороны квалифицируют заключенный ими контракт – краткосрочный или долгосрочный. Решающее слово всегда остается за судьей в случае разбирательства. Если семья арендует жилье, проживает в нем постоянно, дети ходят в школу, а супруги работают, оплачивают высокоскоростной интернет и кабельное телевидение, то контракт можно называть как угодно – судья определит, что недвижимость используется как основное место жительства. Это означает, что жильцы имеют все привилегии, о которых говорилось ранее, включая право на одностороннее продление арендных отношений.
В свете этих фактов и рекомендуется потенциальным арендодателям в Испании обратиться за помощью к юристу перед заключением договора с жильцами или арендаторами. Как показывает практика, множество подобных контрактов заключается с нарушениями, и многие владельцы в конечном итоге обращаются за помощью к юристам. Однако теперь стоимость услуг юриста гораздо превышает сумму, которую удалось сэкономить перед заключением контракта. Оплатив услуги юриста до подписания договора, можно впоследствии сэкономить значительные суммы денег, времени и усилий.
