Откуда берется недвижимость в Испании от банков?
Тема залоговой недвижимости в Испании уже длительное время привлекает внимание многих потенциальных покупателей. Они заинтересованы прежде всего доступной ценой, по которой предлагаются такие объекты. Но что представляет собой недвижимость в Испании от банков и почему количество залоговых домов и объектов так быстро увеличилось в годы кризиса? Об этом рассказывается в материале сайта юридической компании Larrain Nesbitt Abogados, которая занимается этой темой в Испании.
Заемщики, которые не могут справиться с выплатами по взятым ими ипотечным кредитам, всегда существовали и всегда будут. Большинство людей не обладает достаточной финансовой грамотностью, чтобы точно распланировать свою экономическую жизнь на долгие годы вперед. Даже если у них есть все необходимые знания, кризисы и макроэкономические потрясения нельзя игнорировать. Именно кризис 2008 года стал причиной того, что тысячи заемщиков в Испании оказались не в состоянии погасить свои ипотечные кредиты, и недвижимость, которая не стала их собственностью, перешла к банкам.
Среди основных причин роста залоговой недвижимости в годы кризиса в Испании следующие:
- Высокий уровень безработицы, который можно сравнить с ситуацией во время Великой депрессии в США. Уровень безработицы достигал 28%, что привело к массовым невыплатам по ипотечным обязательствам.
- Агрессивные реформы закона о труде, приводящие к сокращению заработных плат для многих испанцев, которые сумели сохранить рабочие места и готовы держаться за них любой ценой.
- Политика испанских банков, которые в годы строительного бума готовы были выдавать ипотечные кредиты без должного обеспечения.
- Значительная переоценка стоимости недвижимости, используемой в качестве залога для ипотечных кредитов – это было характерно для многих компаний, сотрудничавших с испанскими банками.
- Переоценка финансовых возможностей многих людей, которые на волне строительного бума и быстрого роста цен на недвижимость решали взять кредит на покупку жилья.
- Рост инфляции, что привело к увеличению процентных ставок.
- Рост Еврибор, который привел к увеличению размеров ипотечных выплат по договорам с плавающей ставкой.
Как банки приобретают недвижимость в Испании?
В период экономического кризиса многие испанцы были вынуждены отказаться от своих домов и квартир, так как банки, выдающие ипотечные кредиты, забирали недвижимость в собственность. Как происходит процедура передачи жилья в собственность банка? Основные шаги этой процедуры обычно следующие:
- Заемщик начинает испытывать финансовые трудности и перестает платить по своему ипотечному кредиту. Когда банк замечает просрочку платежей, обычно он связывается с должником, чтобы уладить ситуацию досудебно.
- После того, как срок задолженности составляет три месяца, заемщик признается технически неплатежеспособным. Его документы передаются в отдел банка, занимающийся взысканием долгов. Затем банк начинает судебную процедуру против заемщика в местном суде первой инстанции. По закону банк должен заморозить определенную сумму, чтобы покрыть возможные убытки. Банки обычно стараются договориться с заемщиком вне суда, чтобы избежать процедуры отчуждения собственности, так как это снижает их банковскую ликвидность.
- Через 15-20 дней после того, как заемщик не выполнил свои обязательства, он получает письмо от нотариуса, в котором говорится о начале процедуры отчуждения его имущества в пользу банка.
- Суд, к которому обратился банк, связывается с заемщиком, чтобы назначить дату судебного разбирательства. Судья информирует заемщика о предстоящей процедуре отчуждения. Затем определяется стоимость залогового имущества, которая становится основой для начальной цены на аукционе. Для этого может использоваться сумма, указанная в ипотечном договоре, или проводиться дополнительная оценка банком. Стоит отметить, что процедура отчуждения может быть остановлена, если заемщик перед началом судебного разбирательства выплатит все долги, включая расходы, понесенные банком.
- Суд устанавливает дату публичного аукциона. Обычно он проводится через 6-12 месяцев после начала процедуры отчуждения. Начальная цена на аукционе не может быть ниже 75% оценочной стоимости жилья.
Также возможен вариант, при котором сам заемщик продает недвижимость. В этом случае продажа происходит быстро, и цена на недвижимость будет очень выгодной для покупателя.
Покупка недвижимости банка – это возможность приобрести жилье по очень низкой цене. Однако есть определенные риски, которые можно избежать, обратившись к профессиональным риэлторам и юристам.
