Процедура оформления ипотеки в Испании: что изменилось для заемщиков?
17 июня 2019 года в Испании вступил в силу новый Закон об ипотеке. Необходимость его принятия была продиктована директивой ЕС, направленной на стандартизацию процедуры выдачи ипотеки во всех странах Евросоюза. Что в связи с этим изменится для зарубежных покупателей недвижимости, желающих воспользоваться возможностями испанского банковского финансирования? На этот вопрос отвечают специалисты портала Moving2Madrid.
Испанские банки по-прежнему выдают кредиты на покупку жилья иностранным заемщикам. Однако на практике они, как правило, готовы финансировать лишь около 50 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Размер кредита во многом является определяющим фактором при оформлении ипотечного договора. От него зависит и срок кредитования, и процентная ставка. Так, заемщик может получить кредит по более низкой ставке, однако он покроет лишь 40 % от стоимости покупки.
Чтобы начать процедуру оформления кредита, заемщик должен предоставить в банк следующие документы:
Если заявка на получение кредита будет одобрена, заемщик получает на руки два или три документа:
Перед заключением договора кредитования, недвижимость должна пройти процедуру оценки. Согласно новому закону заемщик имеет право отказаться от услуг оценки банка и прибегнуть к услугам третьей стороны при условии, что ее деятельность зарегистрирована Банком Испании. Стоимость подобных услуг, как правило, составляет около 0,1 % от стоимости недвижимости.
При оформлении любых ипотечных договоров выплачивается налог AJD (Actos Juridicos Documentados), величина которого составляет до 2,5 % от стоимости покупки. Помимо этого оплачиваются услуги нотариуса и гестора, посредника между покупателем и государственными учреждениями Испании, известными своей бюрократизированностью. Услуги гестора не являются обязательными, но, как правило, вполне стоят потраченных денег. Стоимость услуг нотариуса и гестора составляет до 10 % от цены недвижимости.
До введения нового закона все расходы, связанные с оформлением недвижимости в Реестре, нес покупатель. Теперь все перечисленные выше расходы несет банк, за исключением стоимости оценки недвижимости.
Комиссия за открытие ипотеки. Оплачивается покупателем только после того, как договор вступил в силу и заемщик начал пользоваться средствами банка. Как правило, комиссия за оформление кредита составляет 1,5 % от выданной банком суммы.
В некоторых случаях устанавливается комиссия за получение банком дополнительной информации о заемщике с целью удостовериться в его кредитоспособности. Она составляет от 500 до 1000 евро.
Большинство банков, выдающих ипотеку в Испании, требуют от заемщика страхования жизни и недвижимости. Однако заемщик имеет право воспользоваться страховыми услугами компании, которую выберет он сам. Стоимость страховки составляет обычно около 0,15 % от стоимости недвижимости и оплачивается ежегодно. До введения нового закона некоторые банки настаивали на использовании своих страховых продуктов, в противном случае повышая ставку по кредиту. Согласно новому закону банки больше не имеют права это делать, они обязаны принять страховку, приобретенную у третьей стороны. Если банк хочет, чтобы заемщик воспользовался предлагаемыми им страховыми продуктами, он обязан предоставить клиенту возможность для сравнения. В этом случае банк выдает заемщику два документа: в первом излагаются условия ипотеки при использовании банковского страхового продукта, как правило, со сниженной ставкой, а во втором – условия кредитования при страховании в сторонней компании.
По новому закону все комиссионные, связанные с выдачей ипотечного займа, за исключением комиссии за оформление кредита, несет банк.
