Реформа ипотечного законодательства в Испании: что изменится для заемщиков? Часть вторая
В последнее время многие испанские банки столкнулись с необходимостью выплаты заемщикам компенсаций за пункт о так называемых минимальных ставках. Суть этого пункта, который включался во многие ипотечные договоры, состояла в том, что если ставка EURIBOR, по которой рассчитываются выплаты по ипотеке с плавающей ставкой, опускается ниже определенного уровня, заемщик не получает от этого никаких преимуществ. При этом верхняя планка для роста ставки не предусматривалась.
Особенность Испании по сравнению с другими европейскими странами заключается в том, что ипотечные кредиты с плавающей ставкой представляют здесь меньше опасности для заемщиков. Величина ставки пересматривается раз в год и таким образом резкие ее колебания не приводят к резкому росту платежей. Кроме того, в случае, если ставка EURIBOR будет стабильно расти, заемщик может перейти на фиксированную ставку. Тем не менее, учитывая решение испанских судов, признающих правоту заемщиков при рассмотрении дел о минимальной ставке, большинство банков перестали включать этот пункт в свои договоры.
Еще один важный момент касается невыплат заемщиками по своим обязательствам. Если раньше, особенно во время кризиса, банк мог автоматически повысить кредитную ставку до 18 % в случае всего одной задержки выплат, то в настоящее время подобная практика строго запрещена. По сложившейся практике выплата по ипотечным обязательствам производится в первый рабочий день каждого месяца. Однако сейчас банки готовы ждать до 6 или 7 числа каждого месяца и лишь после этого повысить ставку. При этом максимальная пеня не может составить более 3 % в дополнение к уже установленной ставке по кредиту.
Изъятие недвижимости за неуплату по ипотеке
Экономический кризис 2008 года привел к тому, что тысячи испанцев оказались не в состоянии выплачивать банкам по своим обязательствам, в результате чего банки начали массово изымать недвижимость. Одним из худших стал 2012 год. Возмущение испанцев из-за массового изъятия недвижимости оказалось настолько велико, что некоторые банки и даже некоторые города объявили себя зонами, где подобные действия были прекращены. Некоторые банки рассылали уведомления о выселении всего через один или два месяца неуплаты. Другие же, понимая, что в ситуации с изъятием победивших не будет, были готовы идти на уступки: предоставлять кредитные каникулы на период безработицы, снижать величину платежей, ограничивать их рост, продлевать срок ипотеки и т.д.
Согласно банковскому кодексу испанские банки обязаны сначала провести переговоры с заемщиком и только потом переходить к решительным действиям. Однако вступившие в силу изменения означают, что теперь у заемщиков будет гораздо больше времени, прежде чем банк начнет процедуру лишения права собственности на недвижимость. В первой половине срока действия ипотечного договора эта процедура может быть начата лишь после того, как заемщик не выплачивал ничего банку на протяжении 12 месяцев, либо задолженность составила 3 % от полной величины займа. Во второй половине срока действия договора этот период составляет 15 месяцев, а сумма задолженности достигает 7 %. Правда, пока не ясно, какой из этих показателей будет приоритетным для начала процедуры изъятия собственности.
Комиссия: кто и сколько платит?
Согласно новым изменениям заемщик оплачивает только стоимость оценки недвижимости плюс банковские комиссионные за оформление ипотеки. Банк должен оплатить услуги нотариуса и другие юридические услуги, внесение информации о сделке в Реестр собственности, а также налог, связанный с передачей права собственности. Специалисты подсчитали, что это позволит заемщикам экономить от 500 до 1000 евро.
Заемщик имеет право погасить всю задолженность или ее часть в течение определенного времени, не выплачивая при этом комиссионных, хотя может устанавливаться небольшая пеня, призванная компенсировать банку финансовые потери за досрочное окончание действия договора. В период первых 10 лет эта сумма не может превышать 2 % от общего размера займа. После первых 10 лет не может быть выше полутора процентов. В случае перевода ипотеки в другой банк, перевода ее на другого заемщика или перехода между плавающей и фиксированной ставкой пеня не может составлять более 0,15 % в первые три года, далее комиссионные не взимаются.
Оформление документов
Если банк одобряет заявление о выдаче ипотеки, он обязан выслать заемщику все необходимые документы не менее чем за 10 дней до подписания договора. Одним из документов является стандартный для всех стран ЕС файл с информацией о заемщике и условиях договора, который составляет основу контракта и не может быть изменен банком, за исключением случаев, когда изменения будут в пользу заемщика. В другом документе прописываются все условия договора, он служит для определения величины ставки. Если заемщик выбирает плавающую ставку, то он обязан представить документ, в котором будет подтверждаться возможность выплаты по своим обязательствам в случае возможного изменения ставки.
Все расходы и комиссионные, которые оплачивают банк и заемщик, должны быть прописаны подробно, как и информация об обязательном страховании заемщика. Последний должен быть подробно информирован о праве на бесплатное посещение нотариуса, а также о праве на выбор нотариуса.
