Стоит ли опасаться нового «пузыря» на испанском рынке недвижимости при обращении в посольство Испании в Москве?
Чего хотелось бы тем, кто планирует подавать документы на долгосрочную визу в посольство Испании в Москве? Конечно, прежде всего экономической стабильности в стране, куда они собираются переезжать. События последних лет показали, что в значительной степени эта стабильность будет зависеть от состояния рынка недвижимости. Ведь именно «пузырь», который образовался в Испании в докризисные годы, существенно повлиял на состояние ее экономики. И сегодня, когда все чаще можно встретить информацию о том, что восстановление испанского рынка недвижимости идет весьма быстрыми темпами, могут возникнуть опасения: а не будет ли ситуация развиваться по уже известному сценарию?
Подобные опасения в недавней статье в испанской газете «Эль Паис» опровергает профессор экономики Хосе Гарсия Монтальво. Он приводит целый ряд веских причин, по которым, как он полагает, волноваться о возникновении нового «пузыря» на испанском рынке не стоит. Во всяком случае, в ближайшее время.
Как отмечает профессор Монтальво, новости о том, что цены на недвижимость выросли на 4 %, пробудили к жизни призраков прошлого. И в стране уже начались разговоры о новом ladrillazo – пузыре. Но состояние современного сектора недвижимости весьма сильно отличается от того, которое наблюдалось в 2007 году. Действительно, ряд показателей вырос до весьма внушительных значений. Однако они свидетельствуют лишь о том, что рынок страны возвращается к норме после нескольких лет серьезной депрессии.
Последний бум рынка недвижимости очень серьезно повлиял на Испанию – и в социальном, и в экономическом плане. И профессор Монтальво приводит свои аргументы в пользу того, почему в ближайшее время не стоит опасаться подобных событий.
Один из главных факторов, который вызывает наибольшие опасения, – это быстрый рост цен на недвижимость. В некоторых регионах он составил уже более 10 %. Однако даже при этом стоимость квадратного метра все же остается на 41 % ниже максимального уровня, достигнутого в 2007 году.
Вторая цифра, которую также приводят те, кто опасается негативного сценария, – это рост строительного сектора. Данный показатель составляет уже 15 %. Действительно, цифра немалая. Однако не стоит забывать, что итоговая цифра все еще находится на 95 % ниже уровня 2007 года.
Одновременно с ростом строительного сектора увеличивается и количество занятых в нем испанцев. За последний год их стало на 125 тысяч больше. Однако эта цифра уже не кажется такой большой, если вспомнить, что с начала кризиса было потеряно 1,7 миллиона рабочих мест. Увеличение количества занятых в строительном секторе пока привело только к тому, что уровень безработицы здесь снизился с 14 до 7 %.
Наряду с другими факторами восстановление испанского рынка недвижимости стимулирует рост ипотечного кредитования. Он, как полагают многие, обязательно должен вызвать увеличение спроса и последующий рост цен. Но профессор Монтальво указывает на то, что годовой рост кредитования на 22 % нельзя рассматривать отдельно от того факта, что устанавливается он по сравнению с очень низкими стартовыми показателями.
Развитие ситуации по докризисному сценарию, при котором банки внесли немалую лепту в раздувание «пузыря», выдавая весьма рискованные кредиты, сегодня невозможно. Финансовые учреждения Испании, наученные прошлым опытом, сегодня одобряют заявления на получение ипотеки только наиболее кредитоспособным заемщикам. Более того, и сами заемщики стали гораздо осмотрительнее и не принимают необдуманных решений. Это также снижает риск раздувания рынка.
Что касается новостроек, количество которых также начинает постепенно увеличиваться, то, по мнению профессора, они будут представлены на рынке по вполне конкурентоспособным ценам. Это поможет удержать умеренный рост стоимости недвижимости. Свою роль здесь, безусловно, сыграет и весьма значительное количество нераспроданных новостроек, которое не позволит ценам взлететь слишком быстро. На испанском рынке по-прежнему находятся 540 тысяч домов и квартир, которые еще никогда не имели владельцев. При этом около 30 % из них расположены в местностях, где спрос практически равен нулю.
А как обстоит ситуация с покупательской способностью населения? Учитывая рост основных экономических показателей, о котором говорит правительство, стала ли покупка недвижимости более доступной для среднестатистической испанской семьи? Нет, полагает профессор. Уровень доступности жилья все еще составляет 6,3 года совокупного семейного дохода. Ведь наряду с падением цен на недвижимость снижался и уровень дохода испанцев. Между тем приемлемым данный показатель считается на уровне между 4 и 4,5 годами. В то же время есть и хорошие новости: эксперты полагают, что по мере улучшения экономической ситуации в стране будут расти и доходы населения.
Да, за прошлый год цены на испанском рынке выросли на 4 % — но они все еще на 33 % ниже пиковых значений. И говорить сегодня о новом «пузыре» было бы, по мнению профессора Монтальво, слишком рано.
