В 2019 году испанская недвижимость подорожала на 4,6%, сообщает Idealista. Средняя стоимость жилья в стране оценивается в €1763/м² на рубеже 2019 и 2020 годов.
Анализируя последнее десятилетие, можно отметить стабильный рост рынка недвижимости с середины десятых годов. Однако цены на испанскую недвижимость все еще находятся на 14,1% ниже исторического максимума, достигнутого в июне 2007 года (€2053/м²).
В 2019 году ежемесячно с молотка уходило более 40 000 испанских домов и квартир. Исключение составил август, традиционный месяц отпусков, когда было совершено 35 371 сделок. Испания по-прежнему популярна среди иностранных покупателей, особенно на средиземноморском побережье. В третьем квартале 2019 иностранцы участвовали в 41% всех сделок с недвижимостью в провинции Аликанте.
На рынке достаточно активны британцы, немцы и французы, которые составляют треть всех зарубежных покупателей. Россияне же занимают около 3% доли на испанском рынке.
В этой статье мы подробно рассмотрим основные тенденции рынка испанской недвижимости в 2019 году, приведем примеры цен и обсудим прогнозы на 2020 год.
1. Обзор цен-2020 [Обновление после карантина]
В феврале 2020 года началась эпидемия коронавируса Covid-19, которая сильно повлияла на испанскую экономику и рынок недвижимости. Эксперты прогнозируют снижение цен на испанское жилье в 2020 году из-за пониженного спроса. Карлос Руис, директор Института экономических исследований Испании, уверен, что стоимость местного жилья уменьшится пропорционально суммарным потерям ВВП страны в 2020 году, от 5% до 10%.
Испанский филиал компании Engel&Völkers предсказывает снижение цен от 9% до 20% до конца года. Профессор экономики Гонсало Бернардос с Университета Барселоны уверен, что испанские дома потеряют около 13% стоимости в этом году, а рынок сможет восстановиться только к 2023 году.
Стоимость квадратного метра жилья в Испании на июнь 2020 года составляет в среднем €1730/м², что на 1% больше, чем в июне 2019 года. Стоимость квадратного метра жилья в аренду составляет в среднем €11.4/м², что на 4% больше, чем год назад.
В разных регионах Испании стоимость жилья различается. Например, на Балеарских островах она составляет €3105/м², а в Провинции Аликанте – €1596/м².
В 2020 году цены на испанские новостройки достигли максимального уровня за последние 10 лет. Это связано с тем, что в период неопределенности инвесторы видят недвижимость как безопасную гавань для своих инвестиций.
2. Тенденции
- Рост продаж в новостройках
Испанские новостройки пользуются спросом благодаря высокому качеству строительства и энергоэффективности. Многие новые здания обладают энергетическим сертификатом уровня А или B, что делает их экологически выгодными.
В 2019 году в Испании было продано рекордное количество новостроек за последние пять лет (9 259).
- Больше кредитов
Ипотечное кредитование в Испании достигло своего пика. В 2019 году 73% всех квартир и домов были куплены при помощи кредита. Средний заёмщик имеет 39 лет и берет на сумму €200 000 на срок в 24 года.
- Иностранные инвестиции
В испанскую недвижимость инвестируют как местные, так и иностранные покупатели. Большое значение имеет качество строительства и материалов, а также наличие энергетического сертификата уровня А или B. Инвесторы также рассматривают испанскую недвижимость как безопасную форму вложений.
Иностранцы активно покупают недвижимость в Испании. Они вкладывают деньги не только в жилье для отдыха или постоянного проживания, но также в коммерческие помещения. Некоторые инвесторы хотят получить свою долю на растущем рынке. Например, в 2019 году американский миллиардер Уоррен Баффет выразил желание потратить €35 млн на создание собственной риэлторской сети в Испании.
Интерес к испанскому рынку недвижимости проявляют и крупные международные компании, которым престижно иметь офис в Испании. Особенно популярной для размещения испанской штаб-квартиры является Барселона. За последний год в офисные помещения города было инвестировано €1,7 млрд. Среди крупных игроков, которые открыли свои филиалы в этом городе, можно назвать такие компании, как Aberdeen Group, KanAm Grund, Grupo Emperador и другие.
- Успехи вторичного рынка
В 2019 году на испанском вторичном рынке недвижимости был отмечен заметный рост. Цены на подержанные жилые объекты выросли на 4,5% с октября 2018 по октябрь 2019 года. Средняя стоимость вторичного жилья в начале 2020 года составляет около €1741/м². Многие вторичные объекты находятся в привилегированных зонах, таких как исторические центры или участки побережья.
- Аренда растёт быстрее зарплаты
Стоимость аренды жилья в Испании растет в 30 раз быстрее, чем зарплаты. За последние пять лет аренда жилья выросла примерно на 50%, в то время как средняя заработная плата увеличилась всего на 1,6%. Это приводит к тому, что около 60% молодых испанцев вынуждены жить с родителями до тридцати лет или тратить на аренду до 40% своего дохода.
- Борьба с окупас
В 2019 году рынок испанской недвижимости активно боролся с нелегальными захватчиками жилья, известными как окупас. Некоторые политические партии и прокуроры предложили различные меры по борьбе с этим явлением. Например, предложение наделить полицию особыми полномочиями для “экспресс-выселения” захватчиков или выселение окупасов без судебного процесса. В некоторых регионах Испании уже существуют компании, предлагающие свои услуги по решению проблем с окупасами.
- Развитие элитного сектора
В 2019 году количество сделок в элитном секторе испанской недвижимости (с ценой от €900 000) выросло на 40%. Средняя стоимость сделок также увеличилась на 27% и составляет около €2,1 млн. Особенно активно пользуются программой “Золотая виза”.
Стоимость жилья в Испании различается по регионам. Самые дорогие регионы – Балеарские острова, Мадрид, Страна Басков и Каталония, где цены за квадратный метр составляют от двух до трех тысяч евро.
Цены на испанскую недвижимость повысились в прошлом году. Однако не все регионы имели положительную динамику. Пять автономных сообществ испытали уменьшение цен, а один регион остался на уровне прошлого года.
В Испании четыре региона выделяются высокой стоимостью жилья по сравнению с остальными. Это Балеарские острова, Мадрид, Страна Басков и Каталония, где цены за квадратный метр варьируются от двух до трех тысяч евро. Подробную информацию о ценах на жилье в различных регионах Испании можно найти в таблице.
| Автономное сообщество | Средняя стоимость жилья (€/м²) |
| Балеарские острова | 3060 |
| Мадрид | 2805 |
| Страна Басков | 2581 |
| Каталония | 2281 |
| Канарские острова | 1826 |
| Андалусия | 1651 |
| Кантабрия | 1458 |
| Наварра | 1415 |
| Валенсия | 1377 |
| Галисия | 1359 |
| Астурия | 1342 |
| Арагон | 1320 |
| Риоха | 1189 |
| Кастилия и Леон | 1163 |
| Мурсия | 1045 |
| Эстремадура | 889 |
| Кастилия-ла-Манча | 865 |
3. Цены в столицах провинций
По данным на 2019 год, цены в столицах провинций могут значительно превышать среднюю по региону.
4. Примеры цен на побережье в начале 2020 года
Как мы уже говорили, подавляющее большинство иностранных покупателей жилья в Испании, в том числе и русскоговорящие клиенты, интересуются недвижимостью на побережье Средиземного моря. Ниже мы приводим примеры цен на разные типы недвижимости в населённых пунктах, популярных у россиян.
| Место | Тип объекта | Цена (€) |
|---|---|---|
| Торревьеха, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 1 спальня, 52м², 600 м до моря | 59 000 |
| Ориуэла Коста, Коста-Бланка | Бунгало (новостройка), 3 спальни, бассейн, 2 км до моря | 205 000 |
| Вильямартин, Коста-Бланка | Вилла (новостройка), 3 спальни, бассейн, 3 км до моря | 330 000 |
| Аликанте, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 3 спальни, 1200 м до моря | 65 000 |
| Аликанте, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 1 спальня, вид на море, 100 м до пляжа | 103 000 |
| Плайя-де-Сан-Хуан, Аликанте, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 3 спальни, вид на море | 273 000 |
| Бенидорм, Коста-Бланка | Квартира (вторичный фонд), 2 спальни, 500 м до моря | 130 000 |
| Финестрат, Коста-Бланка | Апартаменты с бассейном (новостройка), 2 спальни, 6 км до моря, вид на море | 205 000 |
| Дения, Коста-Бланка | Апартаменты с садом (вторичный фонд), 2 спальни, 500 м до моря | 165 000 |
| Валенсия, Коста-дель-Валенсия | Квартира (вторичный фонд), 2 спальни, 10 км до моря | 95 000 |
| Марина Дор, Коста-дель-Асаар | Квартира (новостройка), вторая линия моря, 2 спальни | 234 900 |
| Салоу, Коста-Дорада | Квартира (вторичный фонд), вид на море | 178 900 |
| Барселона, Каталония | Квартира (новостройка) | 545 000 |
| Плайя-де-Аро, Каталония | Таунхаус (вторичный фонд) | 490 000 |
| Эстепона, Коста-дель-Соль | Апартаменты (новостройка) | 286 000 |
| Малага, Коста-дель-Соль | Апартаменты (новостройка) | 119 700 |
| Марбелья, Коста-дель-Соль | Вилла (новостройка) | 1 345 000 |
| Майорка, Балеарские острова | Апартаменты (вторичный фонд) | 275 000 |
| Майорка, Балеарские острова | Вилла (новостройка) | 480 000 |
| Тенерифе, Канарские острова | Апартаменты (новостройка) | 189 000 |
| Тенерифе, Канарские острова | Дом (вторичный фонд) | 545 000 |
5. Прогноз на 2020 год
По прогнозам экспертов, в 2020 году испанская недвижимость продолжит дорожать. Аналитики рейтингового агентства Moody’s называют рост в размере +5,5%. При этом также отмечается риск увеличения безработицы до 13%.
Специалисты Anticipa предрекают +4,9% к ценам на недвижимость, а также переселение в страну более 300 000 эмигрантов в период 2020-2021 годов, что повысит спрос на бюджетное жильё и долгосрочную аренду.
Председатель Генерального совета официальных ассоциаций агентов по недвижимости Испании Хайме Кабреро Гарсиа даёт более умеренные прогнозы и вспоминает о политической неопределенности в Каталонии, но при этом уверен, что в следующем году рост не может быть ниже 3%.
Большинство специалистов прогнозируют рост от 3% до 5% в 2020 году. Сотрудники S&P Global Ratings отмечают, что рост цен на недвижимость в Испании останется стабильным в ближайшие годы, но постепенно снизится: +4,4% в 2020 году, 3,9% в 2021 и +3,3% — в 2022. По данным организации, Испания занимает четвертое место по темпам подорожания в Европе после Германии, Голландии и Португалии. Также эксперты S&P прогнозируют ужесточение ипотечных требований со стороны испанских банков, из-за чего количество выданных кредитов на покупку недвижимости останется не прежнем уровне.
Эксперты Idealista считают, что 2020 год будет умеренным и переходным, а настроения на рынке жилья теперь зависят от политики нового коалиционного правительства (партии PSOE и Unidos Podemos). А также подчеркивают проблему с безработицей и тенденцию к старению населения из-за возросшей продолжительности жизни. Так, генеральный директор компании Gesvalt Сандра Даза отмечает, что к 2030 году более трети населения страны будут составлять пенсионеры (65 лет и старше). Возможно, в таких условиях инвесторы станут вести себя осторожнее: в Idealista уверены, что в 2020 году рост не превысит 4%.
Аналитики с профильного испанского портала Balcells рассуждают о том, что в будущем году новостройки останутся главным фактором роста на рынке. А Мадрид с Барселоной, достигнув своего максимума, уступят первые позиции по привлекательности для инвесторов. Их места могут занять Валенсия, Аликанте, Малага и Сан-Себастьян.
По мнению испанской Ассоциации застройщиков и строителей (APCE) самыми востребованными зонам в 2020 году будут Мадрид, Барселона, Малага, Валенсия, Балеарские и Канарские острова.
6. Самая здоровая нация
В 2019 году агентство Bloomberg (США) признало испанцев самой здоровой нацией в мире. Специалисты составили рейтинг из 169 стран, учитывая такие факторы, как продолжительность жизни, экологическая обстановка, качество продуктов питания и воды, употребление алкоголя, процент населения, страдающего ожирением, статистика по самоубийствам и другие. В результате, Испания заняла первое место, обойдя Италию, Исландию, Японию и другие страны.
Среди основных факторов испанского здоровья можно отметить средиземноморскую диету с низким содержанием жира и редким потреблением сладких газированных напитков и мясных полуфабрикатов. Вместо этого, местные жители предпочитают свежие овощи, фрукты и бобовые. Кроме того, высокое качество медицины и особенности испанского менталитета, не принимающего стресс и спешку, также оказывают положительное влияние на здоровье нации.
Спасибо за внимание. Если вас интересует испанская недвижимость, вы можете ознакомиться с нашим каталогом и обратиться к нашим консультантам. Не забывайте следить за нами в социальных сетях!
