Иностранцы, включая жителей России, Украины, Беларуси и других стран СНГ и Балтии, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от местных банков без необходимости предоставления поручителей или залога. Средняя ставка по ипотеке в Испании составляет от 2,8% до 3,2%, а кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Неграждане ЕС могут получить кредит на 60% от стоимости жилья, резиденты Евросоюза — до 70%. Воспользоваться ипотекой в Испании может любой иностранец, если он предоставит определенные документы и подтвердит свою кредитоспособность.
Процедура получения ипотеки в Испании
Процедура получения ипотечного кредита в Испании состоит из нескольких этапов:
- Открытие счета в испанском банке;
- Оценка объекта недвижимости;
- Подготовка и отправка документов в банк;
- Ожидание решения банка о возможности и сумме кредита;
- Перечисление денег на счет для первого взноса и дополнительных расходов, связанных с покупкой;
- Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре.
Ипотека позволяет реализовать мечту о покупке жилья на берегу средиземного моря. При этом само имущество является залогом у банка, что позволяет установить более низкую процентную ставку по сравнению с другими видами кредитов. Максимально запрашиваемая сумма ипотеки для нерезидентов составляет 60% от стоимости жилья, в то время как граждане Испании могут претендовать на 100% покрытие стоимости жилья.
Основные элементы ипотеки в Испании
1. Запрашиваемая сумма. Банк проводит оценку приобретаемой недвижимости и выделяет денежные средства. Обычно ипотека для нерезидентов Испании предоставляется на сумму до 70% стоимости жилья, но в случае покупки залоговой недвижимости с низкой ликвидностью эта сумма может быть уменьшена до 50%.
2. Срок погашения. Ипотека в Испании предоставляется на длительный срок, который можно выбрать и согласовать с банком. Обычно это 10, 15 или 20 лет, но в некоторых случаях срок можно продлить до 30 лет.
3. Процентная ставка. Существуют три типа процентных ставок: фиксированная, переменная и смешанная. Фиксированная ставка не изменяется на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Переменная ставка может меняться в разные периоды, а смешанная ставка сочетает особенности первых двух типов.
Список документов для россиян
- Документы, подтверждающие личность: действующий заграничный паспорт и NIE (налоговый номер иностранца);
- Договор резерва недвижимости, в котором отражается залоговая сумма, стоимость недвижимости и максимальный срок оформления сделки;
- Справка о доходах, включающая справку 2-НДФЛ за предыдущий год и текущий период;
- Банковская выписка с указанием движения денежных средств за последние 6-12 месяцев;
- Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, вида трудового договора, размера зарплаты и продолжительности работы;
- Выписка NBKI.ru.
Выписка из национального бюро кредитных историй о сумме кредитов, которые уже имеет покупатель, или их отсутствии.
- Для собственников бизнеса (учредителей)
В случае владения собственным бизнесом предоставляется свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь ее владельцем или совладельцем (выписка из ЕГРЮЛ), а также баланс компании за последние 2 года. Не лишним будет предоставить информацию и о полученных от бизнеса дивидендах.
- Для индивидуальных предпринимателей
Если покупатель является предпринимателем, то выписка из ЕГРИП (для граждан России) или документ аналогичной структуры для граждан других стран СНГ (свидетельство о регистрации частного предпринимателя), а также декларация 3-НДФЛ за последние 2 года.
- Подтверждение дополнительных доходов (если есть)
В случае владения недвижимостью желательно предоставить свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта и отсутствия каких-либо обременений. Также можно предоставить документы о владении движимым имуществом и его параметрами (автомобилями, яхтами и так далее), накопительного счета в банке (с указанием суммы и процентов).
Дополнительные документы, которые могут помочь получить ипотеку, но требуются не всегда (зависит от банка): справка об отсутствии судимостей, справка о сумме ежемесячной пенсии (для пенсионеров).
Список требований банка одинаков для жителей всех стран СНГ и Балтии, поэтому мы рекомендуем придерживаться указанного выше перечня жителям любой другой страны (Белоруссии, Казахстана и так далее) с поправкой на формы документов, актуальные для вашей страны. Для примера далее мы покажем, как будет выглядеть список для граждан Украины.
4. Список документов для украинцев
- Справка с места работы (заверенная бухгалтерией и с подписью директора), в которой должны быть указаны: ваша зарплата, период работы и должность, а также вид деятельности компании.
- Выписка расходов с банковского счета за 3-6 месяцев, с указанием остатка на день выписки.
- Справка 2-ПДФО (аналог российской 2-НДФЛ) за прошлый и текущий год, заверенная печатью предприятия, на котором вы работаете.
- Справка из Национального бюро кредитных историй (желательно, чтобы кредитная история была «чистая», то есть все кредиты погашены или отсутствуют). Берется в бюро кредитных историй (ubki.ua) или в кредитном отделе вашего банка. При любом варианте не забудьте заверить документ печатью.
- Рекомендательное письмо из банка.
5. Расходы на получение ипотеки
Ипотека в Испании требует дополнительных расходов на оформление:
- комиссию за открытие кредита (1,5% от суммы займа);
- банковскую оценку недвижимости — примерно 300 евро);
- расходы на страхование самой недвижимости (от 150 до 300 евро в год);
- расходы на медицинскую страховку покупателя (оформляется обычно 1 раз при получении кредита);
Страхование недвижимости при ипотечном кредите — это обязательное условие. В Испании действует закон, по которому банк, выдающий ипотеку, не может принудить заемщика в покупке страховки в том же банке, и не может отказать в выдаче кредита на основании того, что страховка приобретена в другом месте. На практике, страховку выгоднее все равно покупать в том же банке, так как банк предоставляет специальные условия и цены для таких страховок, как правило, достаточно выгодные.
С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% — за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора). То есть, при покупке жилья в ипотеку расходы на оформление увеличатся примерно на 2%.
Подробнее о налогах и сборах при покупке жилья читайте в нашей специальной статье.
6. Получение ипотеки и вступление в права
Примерно через 1-3 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотеку, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает покупателю ключи от дома в Испании, а покупатель – оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки недвижимости в кредит это делает представитель банка.
Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень имеющегося оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не только владельца, но и членов его семьи.
Оригинал договора купли-продажи направляется в Реестр собственности, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги.
Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности — Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство на основании владения собственностью (от €500 000). Подробнее о предварительных этапах покупки читайте по этой ссылке.
7. Что влияет на положительное решение об ипотеке?
- Трудовая стабильность
Желательно, чтобы ваш стаж работы в определенной компании был не менее полугода, а непрерывный рабочий стаж — 2 года минимум.
- Уровень дохода
При принятии решения об ипотеке банк должен убедиться, что клиент не относится к группе риска по невозврату или задержкам выплат по кредиту. От уровня дохода зависит возможная сумма финансирования и процентная ставка. Ежемесячный доход не должен быть меньше трех ежемесячных выплат по кредиту (например, при выплате в €300 требуется ежемесячный доход от €900).
- Возраст
Идеальный возрастной диапазон для получения ипотеки — от 25 и до 55 лет.
Лимит запрашиваемой суммы у банка может быть увеличен при наличии положительной кредитной истории в Испании. Это означает, что если человек ранее пользовался услугами финансирования банка и не имел проблем с возвратом кредита, то он может получить большую сумму кредита.
8. Советы по получению ипотеки
Для более успешного получения ипотеки в Испании рекомендуется:
- Увеличить первоначальный взнос. Чем меньше сумма, которую вы запрашиваете у банка, тем больше вероятность получить ипотеку. Также, меньшая сумма кредита снижает риски невыплаты и уменьшает финансовую нагрузку в будущем.
- Ознакомиться с условиями разных банков и выбрать оптимальные для вас. Обратитесь к агентству недвижимости, чтобы получить информацию о различных банках.
- Тщательно оценить свои финансовые возможности перед запрашиванием ипотеки. Распланируйте свой бюджет, чтобы избежать переплаты.
9. Какие испанские банки предоставляют ипотеку?
Ипотеку в Испании можно получить в разных банках, таких как Sabadell, BBVA, Santander, La Caixa, Bankinter, IngDirect, Deutsche Bank, Abanca, Bankia и другие. Условия и списки документов во всех банках схожи. Некоторые банки более лояльны к выдаче кредитов иностранцам, россиянам или пенсионерам. Риэлтор или агентство недвижимости, через которое вы проводите сделку, предоставят вам информацию о банках, которые предоставляют ипотеку в вашем регионе.
Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них:
- Sabadell : Ипотека на базе фиксированной процентной ставки.
- BBVA : Различные варианты с фиксированной или плавающей процентной ставкой.
10. Часто задаваемые вопросы об ипотеке в Испании
- Может ли нерезидент Испании получить ипотеку? – Да, ипотеку может получить житель любой страны, при соблюдении требований испанских банков.
- Какой доход нужно подтвердить? – Доход должен быть в три раза превышающий ежемесячную выплату.
- Может ли пенсионер получить ипотеку? – Да, пенсионеры также могут получить ипотеку при соблюдении требований банков.
Официальные требования банков к заемщику включают возраст до 70 лет. Однако, для ипотечных кредитов нерезидентов предпочтительны заемщики в возрасте от 25 до 60 лет. Есть возможность получить ипотеку пенсионерам, если они обладают стабильной пенсией и имеют имущество, а также накопительный счет в своем банке.
- Какова ипотечная ставка в Испании?
Ипотечная ставка в Испании обычно составляет от 2,8% до €3%.
- Какие дополнительные расходы связаны с ипотекой?
Дополнительные расходы на ипотеку включают сумму от €1000 до €2000, которая включает расходы на оценку и страховку.
Можно ли погасить ипотеку досрочно? Да, во всех договорах предусмотрено возможность досрочного погашения кредита. Однако, перед подписанием договора лучше уточнить условия в банке.
- Является ли имущество собственностью владельца до выплаты кредита?
Имущество находится в залоге у банка до момента окончательной выплаты по закону.
- Можно ли продать/купить жилье, на котором имеется ипотека?
Да, практикуется продажа/покупка жилья, на котором имеется ипотечный кредит. Обычно сумма долга переоформляется на нового владельца. Это сложная процедура, но такая возможность существует.
- Какая минимальная и максимальная стоимость жилья, которое можно купить в ипотеку?
Официально нет установленных норм по стоимости жилья, которое можно приобрести в ипотеку. Однако, банки предпочитают выдавать кредиты на жилье от €100 000, так как оно более ликвидно. Максимальная сумма ограничивается возможностями заемщика по подтверждению доходов (их должно быть не менее трехкратной ежемесячной выплаты).
- Можно ли купить жилье в кредит и получить ВНЖ?
Нет, нельзя. В Испании ВНЖ выдается на основании покупки жилья или при условии получения “Золотой Визы” при покупке жилой недвижимости на сумму от €500 000. Нельзя получить ВНЖ, если часть этой суммы будет заемной. Однако, можно получить ВНЖ, если общая стоимость жилья превышает €500 000 и эта сумма внесена собственными средствами.
11. Выгодно ли покупать жилье в ипотеку?
Процедура покупки жилья в Испании в кредит не является сложной. Испанские банки относятся лояльно к иностранным покупателям жилья, так как именно ипотека является основным способом приобретения курортной недвижимости. Например, каждая вторая покупка жилья от €100 000 гражданами России, Белоруссии и Украины осуществляется с привлечением заемных средств банка.
Финансовая выгода при покупке жилья в ипотеку обосновывается следующими фактами: средняя ставка по кредиту составляет 3% годовых, а стоимость жилья увеличивается на 5-8% в год. Кроме того, есть возможность получить доход в размере до 5% от арендной платы за курортное жилье. Таким образом, эти средства покрывают расходы на ипотеку на 100%.
В результате, при таком подходе владелец жилья имеет актив, стоимость которого растет минимум на 5% в год, а также есть возможность бесплатного отдыха в Испании на 2-4 месяца (в остальное время жилье сдается в аренду).
Если вас интересует недвижимость в Испании, мы приглашаем вас ознакомиться с нашим каталогом и обратиться к нашим консультантам. Также не забудьте подписаться на наши социальные сети.
